[부동산학 개론] #22 부동산 정책론 (feat. 부동산 문제, 주택 문제 등)

 

 

 이번 포스팅부터 부동산 정책론에 대해서 공부하려고 합니다. 부동산 정책론에서는 대개 5문 제정도 출제되고 있습니다. 그중에서 부동산 문제보다는 정책 쪽에서 출제되는 경향이 많습니다. 그렇기 때문에 공인중개사 시험 준비를 할 때는 부동산 문제보다는 부동산 정책론에 집중하여 공부하는 것이 조금 더 유리할 것이라고 생각합니다. 부동산 정책론 중에서는 정부의 시장개입 필요성과 정부의 시장개입 수단, 토지정책 가운데 지역 지구제, 주택정책 중 임대료 규제 및 분양가 규제와 분양가 자율화, 임대료 보조, 부동산 조세가 자주 출제되는 부분이기 때문에 정책론 중심으로 꼭 공부해 두시기를 바랍니다.

 그렇다면 지금부터 바로 부동산 정책론 중 부동산 문제와 부동산 정책의 의의에 대해 공부해 보도록 하겠습니다. 오늘은 중요도가 조금은 낮은 부분에 대해 공부할 것이기 때문에 간단히 개념만 잡고 넘어가도 좋을 것으로 보입니다. 

 

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 부동산 문제는 부동산과 인간과의 관계 악화에서 발생하는 여러가지 문제를 말합니다. 산업화에 따른 토지 부족 문제, 도시화에 따른 주택의 양적 질적 문제와 같은 것을 볼 수 있겠죠. 부동산 문제는 이외에도 부동산 투기 문제, 부동산 소유 불평등 문제, 거래활동의 문란 등 여러 가지 문제가 있습니다. 이러한 부동산 문제는 시대나 장소에 따라 달리 나타나며 그에 따라 그 대책도 상이하게 나타납니다.

 이러한 부동산 문제는 한번 발생하게 되면 시간의 흐름에 따라 점차 악화됩니다. 또한 어떤 문제가 발생하면 원상회복이 굉장히 어렵습니다. 그리고 이러한 문제가 발생한 후 올바른 대책이 수립되지 않는다면 계속해서 지속되는 특징이 있으며 토지에 대한 수요 증대는 토지의 부증성으로 인하여 수급 불균형 현상을 지속시킵니다. 그리고 토지는 인간생활의 터전으로서 인간생활이 계속되는 한 부동산과 관련된 여러 가지 문제가 지속되는 지속성을 갖게 됩니다.

 부동산 문제는 교통 교육 환경 문화 등 여러 문제와 관련되어 있기 때문에 그에 대한 해결수단도 다양하고 복합적일 수 있습니다. 재정정책, 금융정책, 토지이용규제, 조세제도, 개발이익 환수 등 그 수단들이 굉장히 다양하다는 특징을 갖고 있습니다.

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 그럼 지금부터는 부동산 문제의 내용에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 가장 먼저 토지문제를 예로 들 수 있습니다. 토지의 자역적 특성인 부증성은 어쩔 수 없이 토지 부족 문제를 야기시킵니다. 산업화 · 도시화에 따라 토지에 대한 수요는 증가하지만 토지의 유한성은 토지의 부족 문제를 심화시킬 수밖에 없는 것이죠. 그리고 토지 부족 문제 이외에도 지가고 문제, 제한된 토지자원의 비효율적인 이용 문제나 토지소유 편중의 문제 등이 있습니다. 그렇다면 각 종 문제점에 대해 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

토지부족 문제

 먼저 토지 부족 문제에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 토지는 물리적 공급량이 고정되어 있기 때문에 토지 수요 증가에 적절하게 대응하기가 매우 어렵습니다. 용도전환을 통하여 경제적 공급량을 증가시키더라도 한계가 있으며 이는 결국 지가고의 문제로 이어지게 됩니다. 

 

 

지가고 문제

 그렇다면 지가고 문제가 무엇인지 살펴보도록 하겠습니다. 우선 사회적으로 지가가 지나치게 상승하면 택지비 상승으로 인하여 주택의 양적 문제뿐만 아니라 주택의 질적 문제도 심화되며 지가 상승을 노리는 투기를 조장하기도 하며, 또한 건물의 지나친 고층화 현상을 초래하기도 하죠. 경제적으로도 지가상승은 기업의 제품 생상 원가를 상승시키고, 원가의 상승은 물가상승의 원인이 되며 수출기업들의 수출 경쟁력을 떨어뜨리는 원인이 됩니다. 행정적인 측면에서는 국가 지방자치단체나 공기업이 공공용지를 확보하기 어렵게 함으로써 공공시설을 설치하기 곤란하게 하여 국토의 효율적 이용 관리를 어렵게 할 수 있다는 문제가 있습니다. 

 

 

토지의 비효율적 이용의 문제

 다음은 토지의 비효율적 이용의 문제입니다. 토지 자원은 제한되어 있어 필요한 용도에 따라 적절히 배분되어야 하지만 비업무용 유휴지가 과다하거나 서민용 택지가 부족한 것 등 토지 자원이 비효율적으로 이용되는 문제가 있습니다. 토지 정책 중 특히 지역 · 지구제는 이러한 토지의 비효율적 이용을 제거 또는 감소시켜 토지의 효율적인 이용을 도모하기 위한 정책입니다.

 

 

소유 편중 문제

 마지막으로 소유 편중 문제가 있습니다. 아시다시피, 자본주의 사회에서는 빈익빈 부익부 현상이 일반화되어 있고, 부동산 또한 그렇습니다. 그렇기 때문에 이러한 분배의 불공평성을 완화 하기 위해서라도 정부의 합리적인 정책이 요구되기도 합니다. 

 

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 토지문제에 대해 살펴보았으니 다음은 주택문제에 대해서도 살펴보도록 하겠습니다.  주택문제는 크게 유용성 문제와 부담능력의 문제가 있습니다.

 

 유용성 문제는 공급의 문제로서 국민들이 필요로 하는 만큼의 양적 질적인 측면에서 주택을 어떻게 공급하냐의 문제입니다. 양적 주택문제는 양적으로 주택의 수와 관련이 있는 문제이겠죠?! 반면 질적 주택문제는 양적 주택문제가 어느 정도 해소된 후에 제기될 수 있는 문제이며, 소득 및 생활수준의 향상, 생활태도의 변화, 고급주택의 수요 증가 등은 질적 주택문제를 발생시키는 요인이 될 수 있습니다. 

 다음은 부담능력의 문제로 수요측면의 문제인데요. 공급되는 주택을 구매할 수 있도록 수요자들의 유효구매력을 어떻게 향상하느냐의 문제입니다. 주택 가격의 상승은 서민들의 주거 부담을 가중시키기 때문에 금융 세제 지원이나 보조 등을 통하여 유효구매력을 증가시킬 필요가 있습니다.

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 그럼 지금까지 부동산 문제에 대해서 살펴보았습니다. 다음은 부동산 정책에 관한 내용으로 정부의 시장개입이 필요한 이유에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 오늘 내용은 시험에 자주 출제되는 부분이 아니기 때문에 가볍게 공부하고 넘어가도 좋을 것 같습니다. 다들 그럼 열공하세요!!