오늘은 간단하게 정부의 시장개입 수단에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 부동산 시장에 대한 정부의 개입수단으로는 크게 직접적 개입과 간접적 개입, 토지이용규제 등으로 나눌 수 있습니다.
먼저 직접적 개입은 정부가 부동산 시장에 직접적으로 개입하여 수요자와 공급자의 역할을 수행하거나 가격을 통제하는 방법을 뜻합니다. 이러한 개입은 정책효과가 직접적이고 빠른 시간 내에 나타난다는 장점이 있지만 시장의 자율조절 기능을 크게 해친다는 장점이 있습니다. 예를들어 토지은행제도(토지비축제도), 공영개발 시 협의매수 또는 공용수용, 공공택지 개발 분양, 공공임대주택 공급, 임대료 규제 또는 분양가 규제를 들 수 있습니다.
이중에서 토지 은행제도에 대해 조금더 구체적으로 살펴보도록 하겠습니다. 토지은행제도는 미래의 토지 수요 증가에 대비하여 정부가 미리 미개발 토지를 대량으로 매입하였다가 수요자에게 매각 또는 임대하는 제도 입니다. 비축대상으로는 공공개발용으로 공적 개발 수요를 충족하기 위해 비축하는 토지와 수급조절용으로 토지시장의 안정을 위해 비축하는 토지가 대상이 됩니다. 비축하는 수단으로는 공공개발용 토지는 협의매수, 수용, 선매, 매수청구 등의 방법으로 비축하며, 수급조절용 토지는 협의매수, 서냄 등의 방법으로 비축합니다. 이러한 토지은행제도의 장점은 무계획적인 토지이용을 막을 수 있고 미개발지를 미리 싼 값에 매수하여 개발이익을 환수할 수 있습니다. 또한 공공용지를 저렴하게 적시에 공급할 수 있다는 장점이 있지만 한번에 많은 양의 토지를 매입해야하기에 막대한 토지매입 비용이 소요되며, 토지의 관리 문제가 큽니다. 예를들어 토지를 활용할 떄까지 관리가 소홀하게 될 경우 불법점유 문제가 발생할 수도 있겠죠. 만약 적절한 투기방지 대책 없이 시행되는 경우 정부가 투기를 조장할 수도 있는 단점이 존재합니다. 만약 토지은행제도가 어렵게 느껴질 경우 공인중개사 시험에서 중요한 키워드만 뽑아 보겠습니다.
✔ 토지은행제도
- 미개발 토지를 싼 가격에 대량으로 매입하여 비축하고 있다가 토지가 필요할때 민간에게 양도하거나 임대하는 직접적 정책
✔ 토지은행제도의 장점
- 난개발 방지 (무계획적인 토지이용 방지)
- 싼 값에 매수하여 개발이익 환수 가능
- 공공용지를 저렴하게 적시에 공급
- 지가 안정 기여
✔ 토지은행제도의 단점
- 막대한 토지매입 비용
- 재원조달의 어려움
- 토지 관리 문제
- 주변 지가의 투기조장 가능성
공인중개사 시험에서는 단점이 시험의 포인트이기 때문에 토지은행제도의 정의와 단점을 위주로 꼭 잡고 가시기 바랍니다.
다음은 간접적 개입입니다. 간접적 개입은 기본적으로 시장의 틀을 유지하면서 수요자나 공급자에게 제공하는 각종 금융, 조세 등의 지원 보조정책 또는 부담금 부과 등을 말합니다. 이러한 간접적 개입은 시장의 자율조절 기능을 덜해치게 되자만 정책효과가 직접적 개입에 비해 낮을 수 있습니다.
마지막으로 정부의 개입 수단으로는 토지이용규제를 들수 있습니다. 개인의 토지이용을 사회적으로 바람직한 방향으로 유도하기 위해 법적 사회적 조치에 의해 구속하고 제한하는 수단을 말합니다. 지역지구제나 건축규제, 토지구회규제, 정부의 인 허가 등이 있고 지역지구제가 대표적인 토지이용규제로 볼 수 있습니다.
그럼 지금까지 간단하게 정부의 시장개입 수단에 대해서 공부하였는데요. 공인중개사 시험에서 중요한 것은 종류를 외우는 것입니다. 예를들어 토지이용규제 수단에는 지역지구제와 건축규제, 토지구획규제, 정부의 인허가 등이 있고 간접적 개입수단에는 각종 금융 조세 등의 지원 보조정책 및 부담금 부과가 있다는 것을 공부하는 것입니다. 정리하면 아래와 같습니다.
정부의 시장개입 방법
✔ 토지이용 제한 : 지역지구제, 건축규제, 인허가제, 개발권 양도 제도
✔ 직접적 규제 : 나머지 (토지은행제도, 수용 등)
✔ 간접적 규제 : 조세정책, 보조금지급, 금융지원, 행정지원
오늘은 정부의 시장개입 수단에 대해 공부하였습니다. 중요한 포인트로는 종류를 외우는 것과 지역지구제, 토지은행제도 정도는 공부하고 넘어가도록 하겠습니다. 그럼 오늘하루도 수고하셨습니다.
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