[부동산학 개론] #21 부동산 시장론 (feat. 동심원이론, 선형이론, 다핵심이론 등)

 

 

 이번 시간은 부동산 시장론에서 도시공간구조론에 대해 공부해 보도록 하겠습니다. 이 파트에서는 동심원 이론, 선형이론, 다핵심이론에서 자주 출제되었으며, 다른 도시공간 구조이론에서는 출제되지 않았기 때문에 위의 3가지 이론을 위주로 공부하면 좋을 것 같습니다. 그럼 첫번째로 동심원이론에 대해서 살펴보도록 하겠습니다. 

 

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 버제스의 동심원이론은 튀넨의 농촌 토지이용 구조를 도시 토지이용 구조에 적용시킨 이론입니다. 이 이론은 도시구조모델로서 시카고를 연구대상으로 하여 경험적으로 도출된 모델입니다. 버제스는 거주지의 공간분화 과정을 침입과 계승의 과정으로 보고, 생태학적 관점에서 도시가 성장함에 따라 동심원상으로 그 공간구조가 확대되어 나간다고 보았습니다. 즉, 도시는 중심지에서 동심원상으로 확대되어 5개의 특징을가진 지구로 분화하면서 성장한다는 이론입니다.

 

1. 제 1지대 : 중심업무지대

2. 제 2지대 : 천이지대(전이지대, 점이지대)

3. 제 3지대 : 저소득층의 노동자 주거지대

4. 제 4지대 : 중상층주거지대

5. 제 5지대 : 통근자지대

 도시의 성장 구조를 설명하는 가장 오래된 실증적 모형으로서 거주지 분화현상의 연구를 통하여 도시팽창이 도시내부구조에 미치는 영향을 설명하였습니다. 도시는 그 중심지에서 동심원상으로 확대되어 성장하며, 중심지에서 멀어질수록 접근성, 지대 및 인구밀도가 낮아지는 반면, 범죄, 인구이동, 빈곤 및 질병 등 도시문제가 적어지는 경향을 보였습니다.

 사실 버제스의 동심원이론은 문제는 도시 성장구조를 지나치게 단순화한 이론입니다. 시카고시 만을 대상으로 한 연구이므로 도시공간구조에 대한 일반성이 결여되어 있죠. 아시다시피 주요 도로망에 따라 토지이용 형태와 지가가 달라지는 것이 일반적입니다. 즉, 도시는 교통망에 따라 원이 아니라 별모양으로 성장하며, 중심업무지대는 불규칙적인 크기를 가지며 원형이라기보다는 정방형 또는 장방형의 모양을 갖는다는 비판을 받고 있습니다. 

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 다음은 호이트의 선형이론에 대해서 공부해보도록 하겠습니다. 이 이론은 미국의 142개 도시들을 대상으로 분석하여 수립된 도시구조 모형입니다. 호이트의 선형이론은 동심원이론을 수정 보완한 것으로, 도심으로부터 교통축을 따라 접근성이 달라지며, 그 결과로 지가가 달라진다고 보았습니다. 그렇기 때문에 주택지대의 구조는 교통망의 축을 따라 확정되어 원을 변형한 모양인 선형(부채꼴모양)으로 도시가 성장한다고 주장하였습니다. 관련된 내용을 좀 더 상세히 보도록 하겠습니다.

 먼저 도시공간은 교통노선을 따라 불규칙적으로 부채꼴 모양으로 확대되어 배치됩니다. 도시 주거공간의 유형을 결정하는 가장 중요한 요인은 주택가격의 지불능력입니다. 고급주택은 접근성이 양호한 교통망의 축에 가까이 입지하고, 중급주택은 고급주택의 인근에 입지하는 것이 보통이며, 저급주택은 최고급수준 주택의 반대편에 입지하는 경향이 있다고 합니다. 제조업지역과 저소득지역은 보완적으로 입지하고 상반된 지역에 고소득 지역이 입지하는 경향이 있습니다. 

 이러한 호이트의 선형이론에도 비판이 존재합니다. 주거지 입지결정과 변화를 설명함에 있어서 고소득층의 고급주택지를 지나치게 강조하였다는 점과 단순히 과거의 경향을 말하는 것일 뿐 도시 성장의 추세분석을 유도하기에는 미흡하다는 점입니다. 

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 마지막으로 살펴볼 이론은 다핵심이론입니다. 이 이론은 도시는 하나의 중심이 아니라 여러 개의 전문화된 중심으로 이루어져 있다는 이론입니다. 해리와 울만은 도시내부구조는 다핵모델에 의해 설명될 수 있다는 이론을 제기하였습니다. 도시의 토지이용 유형은 동심원이론이나 선형이론처럼 단일의 중심업무지구를 핵으로 발달하는 것이 아니라, 몇 개의 분리된 핵이 점진적으로 통합됨에 따라 전체적인 도시구조가 형성된다고 하였습니다.

 이러한 핵이 성립되기 위해서는 여러가지 성립요인이 필요합니다. 우선 특정입지와 시설을 필요로하는 특정산업은 그 위치와 시설을 중심으로 핵을 형성합니다. 한 장소에 입지하려고 하는 유사 업종 간의 집중지향성은 동종 업종의 집중을 통해 핵을 형성합니다. 반면에 서로 다른 업종간에는 서로 분리하여 입지하려고 하는 분산지향성으로 인하여 서로 다른 위치에 핵을 형성하게 됩니다. 특정장소에 대한 업종별 지대지불능력의 차이는 지대의 높낮이에 따라 다른 곳에 핵을 형성하게 됩니다. 이러한 해리와 울만의 다핵심이론은 서로 배타적인 것이 아니고 도시 성장 구조의 설명에 있어서 서로 연관되어 있으며, 동심원이론을 수정한 것으로 보고 있습니다. 현대 도시의 토지이용과 내부구조는 다핵적인 면을 보이고 있으므로 현대 대도시의 도시공간구조를 설명하게 용이하다는 평가를 받고 있습니다.

 

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 그럼 지금까지 도시공간구조론에 대해 살펴보았습니다. 이것으로 부동산 시장론에 대한 간단한 이론 공부를 마쳤는데요. 간단하게 대제목만 정리해 보자면 다음과 같습니다.

 

[부동산 시장론]

- 시장론 (부동산시장의 특성, 기능, 효율적 시장이론 등)

- 입지론 (소매인력법칙, 확률모형 등)

- 지대론 (차액지대론, 위치지대설, 절대지대론 등)

- 도시공간구조론 (동심원이론, 선형이론, 다핵심이론 등)

 

 대제목만 보고 어떤 내용이었는지 머릿속으로 생각하며, 생각이 나지 않을 경우 무한히 반복하는 방법이 가장 좋은 공부방법이라고 생각합니다. A4용지에 대제목만 적어놓고 책없이 하나 하나씩 가지를 뻗쳐나가면서 기억을 더듬어 보고 기억이 나지 않는다면 다시 돌아가 확인하는 방법이 좋다고 생각합니다. 다들 아무것도 없는 종이에 모든 이론을 적을 수 있을 만큼 열심히 공부하도록 합시다!