이번 포스팅에는 부동산 시장론의 지대론에서 입찰지대론에 대해 공부해보려고 합니다. 알론소의 입찰지대이론은 튀넨의 농경지지대론에 대한 이론을 도시공간으로 확장하여 입지지대 및 입찰지대곡선으로 도시 토지의 이용분화를 설명한 이론입니다.
입찰지대에서 지대는 매상고에서 생산비와 수송비를 뺄 경우 지대가 계산됩니다. 당연한 이야기로, 도심지역에서 가까운 입지일수록 많은 지대를 얻을 수 있습니다. 높은 지대를 얻을 수 있는 이유는 재화의 평균생산비용은 동일하다는 전제하에, 운송비는 당연히 도심지로부터 멀어질수록 증가합니다. 그렇기 때문에 도심지에 가깝다면 수송비가 적게들어 지대가 높게 측정이 되는 것이고 도심지로부터 원거리일 경우 수송비가 많이들어 차감되는 금액이 크기 때문에 지대가 낮게 측정됩니다.
지대 = 매상고 - 생산비 - 수송비
입찰지대란 어떤 토지를 이용하고자 하는 주체가 낙찰 받기 위해 지불하고자 하는 최대의 지대로서 초과이윤이 0이되는 수준의 지대를 말합니다. 즉, 어떠한 토지를 이용하기 위해 지불하고자하는 최대 금액이라고 생가하시면 됩니다. 이러한 입찰지대의 크기는 도시로부터 거리가 멀어질수록 점점 감소합니다. 왜냐하면 당연히 도심으로부터 멀어지면 멀어질수록 지대가 저렴하기 때문이라고 생각하면 됩니다. 또한 주거지, 상업지, 공업지와 같은 용도별로 입찰지대의 크기가 감소하는 정도가 다르므로 입찰지대설에서는 가장 높은 지대를 지불할 의사가 있는 용도에 따라 토지이용이 이루어집니다. 도심지역의 이용가능한 토지는 외곽지역에 비해 많지않고 한정되어 있기 때문에 토지이용자들 간의 경쟁이 치열해 질수 있고, 교통비 부담이 너무 커서 도시민이 거주하려고 하지 않는 한계지점이 도시의 주거 한계점이 됩니다.
입찰지대곡선은 도심으로부터 한계지점까지 각 지점의 토지를 경매에 부쳤을 때, 토지이용자가 부를 수 있는 최고가격을 나타내는 곡선입니다. 생산 요소간의 대체가 일어날 경우, 일반적으로 입찰지대곡선은 우하향하면서 원점을 향해 볼록한 형태를 지니게 됩니다.
다음으로 볼 부분은 도시지대와 생산요소의 대체성에 대해서 살펴보겠습니다. 어떤 생산요소를 다른 생산요소로 대체하기 쉬운정도를 생산요소의 대체성이라고 합니다. 예를 들어 토지를 자본으로 대체하기 쉬울 경우 토지에 대한 자본의 대체성이 높다고 볼 수 있는 것입니다.
도심으로 갈수록 토지의 가격이 상승하므로 비싼 토지를 덜 사용하고 자본을 많이 사용하므로 도심으로 갈수록 토지에 대한 자본의 대체성이 높습니다. 그리고 1차 산업에서 3찬산업으로 갈 수록 토지에 대한 자본의 대체성이 높습니다. 쉽게 이해하기 위해서는 자본을 돈으로 생각하면 쉽습니다. 도심으로 갈수록 땅값이 비싸기 때문에 돈이 많이 될 수 있는 것으로 토지를 바꾸겠죠. 예를들어 토지로 놀리는 것보다는 토지에 건물을 높이 지으면 될 것입니다.
그럼 지금까지 입찰지대이론과 생산요소의 대체성에 대해서 간단히 공부하였습니다. 입찰지대론 또한 시험에 나름 자주 등장하는 파트이기 때문에 꼭 공부하시고 가시기를 바라면서 오늘의 포스팅을 마치도록 하겠습니다. 다들 열공하세요!
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