부동산 시장론의 입지론에 이어 이제 지대론에 대해서 공부하도록 하겠습니다. 지대론을 알기 위해서는 지대가 무엇인지 알아야겠죠?! 지대란 토지의 소유자가 생산을 목적으로 하는 사람에게 토지를 일정기간 동안 임대해 주고 받는 보수를 말합니다. 즉, 월세, 전세 개념으로 보시면 되십니다. 지대는 일정기간을 전제로 하여 측량하는 유량 개념이고, 지가는 일정 시점을 전제로 하여 측량하는 저량 개념입니다.
2020년 월세를 1,000만 원 냈고, 2021년 월세를 1,500만 원 냈다면 지금까지 2,500만 원 냈습니다.
어색하지 않죠!?
유량입니다.
2020년 땅값이 1억이었고 2021년 땅값이 2억입니다.
그럼 지금 땅값은 3억인가요!?
뭔가 이상하고 어색하죠!?
저량입니다.
이 부분은 이전 포스팅에 있으니 아래의 링크를 참고해 주시기 바랍니다.
[부동산학 개론] #06 부동산 경제론 (feat. 수요의 개념, 유량, 저량 개념)
안녕하세요. 저번 포스팅으로 부동산의 개념, 분류, 특성, 속성에 대해 살펴보면서 총론을 마무리 지었습니다. 이제 총론 파트가 끝나고 각론으로 들어갈 예정인데요. 부동산 각론은 경제론,
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다음은 지대논쟁에 대해 살펴보겠습니다. 지대는 "토지로부터 생산된 재화나 용역의 가격에 영향을 주는 생산비인가? 아니면 토지소유자에게 귀속되는 잉여인가?"에 대한 다툼이 지대논쟁입니다. 지대논쟁은 고전학파와 신고전학파가 있습니다. 고전학파의 시대적 배경은 농업생산이 주된 사회였습니다. 그렇기 때문에 토지는 특별한 재화로 취급하고 자연적인 특성을 강조할 수 밖에 없었죠. 반면 신고전학파는 공업생산으로 전환되기 시작하는 시점이었기 떄문에 토지는 여러가지 생산요소 중 하나이며, 단지 자본의 일부일 뿐이라는 관점이었습니다. 그렇기 때문에 토지의 자연적 특성보다는 인문적 특성을 강조하였죠. 즉, 고전학파는 지대의 성격을 잉여로 보았고 신고전학파는 잉여란 존재하지 않고 비용을 지불한다라고 보았습니다. 정리하면 다음과 같습니다.
| 구분 | 고전학파 | 신고전학파 |
| 시대배경 | 농업시대 | 초기 공업시대 |
| 토지에 대한 관점 | 특별한 재화, 자연적특성 강조 | 생산요소 중 하나, 인문적 특성 강조 |
| 지대의 성격 | 잉여 | 비용(한계생산가치) |
| 이론적 배경 | 소득분배에 중점 | 자원의 효율적 이용에 중점 |
그럼 지금부터 이론에 대해 하나씩 살펴보도록 하겠습니다. 먼저 농경지 지대이론에 대해서 보겠습니다. 첫 번째는 리카도의 차액지대론입니다. 비옥한 토지의 공급은 제한되어 있고 수확 체감의 법칙이 성립하는 경우, 지대는 우등지와 열등지의 차액에 의해 결정된다는 이론입니다. 먼 옛날에는 농경이 주된 사업이었기 떄문에 농업활동에 좋은 비옥도가 높은 땅이 좋은 땅이었습니다. 그렇기 떄문에 비옥도가 가장높은 우등지와 비옥도가 낮은 열등지의 차액이 지대를 결정한다는 뜻입니다. 내용을 조금 더 구체적으로 살펴보도록 하겠습니다.
리카도의 차액지대론은 토지의 비옥도가 지대를 결정한다는 것이 핵심입니다. 이러한 지대가 발생하는 이유는 비옥한 토지의 양이 상대적으로 희소하고 토지에 수확체감 현상이 있기 때문이라고 주장합니다. 곡물의 수요가 증가하게 되면 곡물 재배면적을 확대하게 되며, 비옥도와 위치에 있어서 토지마다 열등지와 우등지가 발생하게 됩니다. 경작되고 있는 토지 가운데 생산성이 가장 낮은 토지를 한계지(또는 최열등지)라고 하며, 한계지에서는 지대가 발생하지 않습니다. 왜냐하면 생산한 곡물과 지대 간의 차이가 없어 이득이 없기 때문이죠. 여기서 중요한 점은 지대는 토지 생산물 가격의 구성요인이 되지 않으며 또한 될 수도 없고, 지대는 잉여라는 점입니다. 이 이론의 한계점은 토지의 위치 문제를 경시하였고, 비옥도의 차이에만 중점을 두고 있다는 점과 토지 소유자의 요구가 있으며 최열등지라 하더라도 지대가 발생한다는 것을 설명하지 못한다는 한계점을 가지고 있습니다. 리카도의 차액지대론의 키워드는 비옥도의 차이가 지대차이 라는 것을 기억해두시기 바랍니다.
다음은 튀넨의 위치 지대설(입지교차지대설) 입니다. 튀넨은 고립국 이론에서 도시로부터의 거리에 따라 수송비의 차이가 나타나고 이런 수송비의 차이가 지대의 차이를 가져온다고 주장하였습니다. 또한 지대의 차이에 따라 농작물의 재배형태가 달라진다고 주장하였습니다.
튀넨은 비옥도가 동일하더라도 토지의 위치에 따라 지대의 차이가 날 수 있다고 주장하였습니다. 즉, 지대는 생산지와 시장 간의 거리에 따른 수송비에 의해 결정됩니다. 도시로부터 가까운 거리에 위치한 토지의 지대는 도시로부터 원거리에 위치한 지대의 수송비 절약이 지대화한다고 주장하였습니다. 즉, 튀넨의 위치 지대설의 핵심은 지대는 위치에 따른 수송비 절약분이라는 것입니다.
튀넨은 지대의 발생원인을 단지 수송비의 차이에 따른 것이라고 보고 있을 뿐이기 때문에 차액지대설처럼 한계지에서 지대가 발생하지 않는다고 설명하고 있습니다. 그렇기 때문에 리카도의 차액지대설과 마찬가지로 한계지에서 지대가 발생한다는 것을 설명하지 못한다는 한계점이 있습니다.
이전 농업 입지론에서도 튀넨의 농업입지론을 설명한 적이 있기에 한번 참고해 보시기 바랍니다.
[부동산학 개론] #16 부동산 시장론 (feat. 부동산 입지론, 농업 입지론 등)
지금까지 부동산 시장론에서 부동산 시장이 무엇인지에 대해서 공부하였습니다. 그럼 지금부터 공부할 부분은 바로 부동산 입지론입니다. 공인중개사 시험에서 입지론의 가장 중요한 부분은
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마지막으로 살펴볼 사항은 마르크스의 절대지대론입니다. 이 이론은 지대는 토지소유자가 토지를 소유하고 있다는 자체만으로 발생한다는 것입니다. 그렇기 때문에 최열등지이나, 한계지, 땅끝 마을에서도 지대가 발생한다고 주장하였습니다. 즉, 최열등지나, 한계지에서도 토지 소유자의 요구가 있으면 지대가 발생하는 것이고, 지대가 발생하고 상승한다면 곡물의 가격은 자연스럽게 상승한다고 주장하였습니다. 마르크스의 이론에 따른 리카도의 차액지대설이나 튀넨의 위치지대설에서 설명하지 못한 한계지와 최열등지에서 나타나는 지대를 설명할 수 있습니다.
지금까지 농경지 지대이론의 리카도의 차액지대설, 튀넨의 위치지대설, 마르크스의 절대 지대론에 대해서 살펴보았습니다. 다음 포스팅에서는 부동산 시장론에서 지대론의 입찰지대론을 살펴보도록 하겠습니다. 그럼 다들 힘들겠지만 열공하셔서 공인중개사 자격증을 꼭 취득하시기 바랍니다!
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