[부동산학 개론] #16 부동산 시장론 (feat. 부동산 입지론, 농업 입지론 등)

 

 

 지금까지 부동산 시장론에서 부동산 시장이 무엇인지에 대해서 공부하였습니다. 그럼 지금부터 공부할 부분은 바로 부동산 입지론입니다. 공인중개사 시험에서 입지론의 가장 중요한 부분은 상업 입지론입니다. 왜냐하면 당연히 출제빈도가 높기 때문이겠죠?! 레일리와 허프 이론은 이론 문제뿐만 아니라, 계산문제도 많이 출제되는 편이기 때문에 잘 정리하고 공부해야 합니다. 저의 포스팅을 보시는 분들은 아시겠지만, 지금 공부하는 부동산학개론의 모든 계산문제는 추후에 문제풀이 과정에서 다루기로 하고 지금은 이론부터 정리하고 가겠습니다. 

 

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 우선 부동산 입지론의 입지가 무엇인지 개념부터 잡고 가도록 하겠습니다. 입지란 "어떤 것이 장소를 정하고 있는 위치"를 말하고, 입지선정이란 "입지 주체가 추구하는 토지를 발견하거나 용도를 결정하는 것"을 말합니다. 즉 입지는 결과의 개념이고 입지선정은 과정이라고 생각하면 될 것 같습니다. 이러한 입지는 도시공간 구조, 생산자원의 지역 간 이동, 토지이용 변화 등을 설명하는데 자주 활용된다고 합니다.

 

 입지는 정적이고 공간적인 개념인데 비해 입지선정은 동적이고 공간적 · 시간적인 개념입니다. 입지선정 활동에는 입지 주체가 입지 주체에 부합하는 용지를 선정하는 활동과 이미 주어진 용지의 최유효이용을 결정하는 활동이 포함됩니다. 

 

✔ 입지론 : 주어진 용도를 적합한 용지로 선정 (부동성)

✔ 적지론 : 주어진 용도를 적합한 용도로 이용 (용도 다양성)

 

 

 부동산 입지선정은 주변의 이용상황에 따라 결정되는 경제적 위치와 부지 자체의 물리적 위치를 고려하여 결정합니다. 입지 경쟁이 발생하면 토지 이용이 집약화되어 토지의 단위면적당 노동과 자본 투입비욜이 상승하게 됩니다. 풀어 설명하자면 입지 경쟁은 개발되는 땅이라고 생각하면 이해하기 쉽습니다. 개발되는 땅은 땅값이 비싸기 때문에 넓고 크게 지을 수 없고 좁고 높게 지어야 하기 때문에 집약적인 발전이 되며, 토지의 면적, 노동, 자본이 상승하여 땅값이 비싸게 됩니다. 

 

 이러한 입지선정이 중요한 이유는 위치(접근성)가 좋을 수록 부동산의 가치는 큰 것이 일반적이기 때문입니다. 부동산의 자연적 특성 중 부동성과 인접성 등에 의해 부동산은 주변 환경과 밀접한 관련을 맺고 있습니다. 따라서 부동산에는 적합의 원칙에 합당한 입지선정 여부가 중요합니다. 부동산은 일단 그 용도를 결정하면 그 용도를 바꾸기 어려운 비가역성을 갖고 있기 때문에 입지선정이 중요합니다. 예를 들어 공장용지로 선정되었을 경우 공장 주변에 주거용 공간이 들어서기 어려울 것입니다. 아니면 개발제한 구역이 될 경우 그 땅은 자연의 땅(?)이 되게 되는 것이죠. 주변 환경에 따라서 입지선정을 해야 하며 용도변경이 어렵기 때문에 입지선정이 정말 중요한 것입니다.

 

 입지조건이란 토지가 자리잡고 있는 위치의 자연조건 및 인문 조건을 말하는 것이며, 이러한 입지조건의 판단 기준은 용도에 따라 달라지게 됩니다. 앞서 설명한 데로 주거용지, 공장용지, 상업용지 등 어울리는 인문적 조건과 자연적 조건이 있겠죠!? 그럼 하나 씩 간단히 살펴보겠습니다. 

 

 첫번째로 주거지의 입지조건은 쾌적성과 편리성에 의해 판단됩니다. 통근 조건과 생활조건, 환경조건 등이 고려되어야 할 사항이겠죠!?

 

 다음은 상업용을 보면 사업지의 입지조건은 수익성에 어떠한 영향을 주느냐에 의해 판단됩니다. 사업지의 입지조건으로 특히 고려할 사항으로는 인구의 상태나 소득 수준과 고객의 구매 습관, 교통수단의 상태 및 접근성을 들 수 있습니다.

 

공업용과 농업용의 공업지의 입지조건은 생산성에 어떠한 영향을 주느냐에 의해 판단됩니다. 공업입지의 근본적인 요인은 비용 최소화가 입지조건이 되지만, 현재에는 이윤 극대화의 원리에 의한 입지조건도 중시되고 있습니다.

 

[입지조건]

✔ 주거지의 입지조건 : 쾌적성, 편리성
✔ 상업지의 입지조건 : 수익성
✔ 공업지의 입지조건 : 생산성

 

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 그럼 지금부터 본격적으로 입지론에 대해서 살펴볼 예정입니다. 입지론은 크게 농업 입지론, 공업 입지론, 상업 입지론이 있습니다. 이 중에서 먼저 농업 입지론부터 공부해보도록하겠습니다. 물론 계산문제나 심화과정은 추후 단계에서 살펴보기로 하며, 지금은 이론의 핵심적인 부분만 공부하도록 하겠습니다.

 

[부동산 입지론]

✔ 농업입지론
✔ 공업입지론
✔ 상업입지론

 

 

 먼저 농업 입지론입니다. 농업 입지론은 튀넨의 농업 입지론만 공부하면 됩니다. 사실 입지론에서 공부하기보다는 지대론에서 위치 지대설(입지 교차 지대설, 고립국 이론)로 공부하는 경우가 훨씬 더 많습니다.

 튀넨의 키워드는 "고립국"과 "위치"입니다. 고립국이라는 논문에서 입지 이론을 설명하고 있으며, 시장으로부터 원거리에 위치한 토지 생산물에 비해 근거리에 위치한 토지 생산물의 수송비 절약분이 지대가 된다고 주장하면서 지대론과 함께 농업 입지를 설명하고 있습니다.

 풀어 설명하면, 시장과 가깝게 위치한 토지는 시장까지의 수송비가 저렴하기 때문에 수송비 절약분만큼 지대가 비싸지게 되는 것이며, 시장과 멀리 위치한 토지는 시장까지의 수송비가 비싸기 때문에 수송비가 많이 드는 만큼 지대가 싸게 되는 것입니다. 즉, 튀넨은 입지 요인을 중시하였고 지가가 토지의 위치에 따라 달라진다는 현대적인 입지 이론의 기초를 제공하였습니다. 

 

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 그럼 지금까지 부동산 입지론에 대한 개념과 농업 입지론에 대해서 간단히 공부하는 시간을 가져보았습니다. 입지론에서는 계산문제가 나오는 만큼 부담감이 클 수도 있는 파트이지만 계산문제가 투자로 만큼 어려운 것은 아니기 때문에 충분히 계산문제도 공부해야 합니다. 계산 문제는 이후 이론 정리가 끝나고 실전 모의고사 분석을 진행하면서 같이 풀어보도록 합시다! 다들 모두들 열공하시고 힘내세요!