[부동산학 개론] #15 부동산 시장론 (feat. 효율적 시장이론, 할당 효율적 시장 등)

 

 오늘은 효율적 시장이론에 대해서 살펴보려고 합니다. 효율적 시장이론은 "정보가 주식시장의 주가가 어떻게 영향을 미치는가"를 설명하려는 가설의 형태로 출발하였습니다. 효율적 시장이론에서 시장의 효율성이란 "부동산 시장이 새로운 정보를 얼마나 지체 없이 가치에 반영하는 가"를 말합니다. 즉, 정보의 효율성을 의미하고 새로운 정보가 지체없이 가치에 반영되는 시장을 효율적 시장이라고 합니다. 

 

 우선 부동산의 가치란 무엇인지 알아볼까요!? 부동산의 가치는 장래 기대되는 편익의 현재가치라고 할 수 있습니다. 지금 허허벌판에 아파트 하나가 덩그러니 있더라도 5년 뒤 강남처럼 변한다고 하면 집값은 엄청나게 뜨게 되겠죠!? 따라서 어떤 정보에 의해 부동산으로부터 장래 수익이 예상되면 부동산의 가치는 그러한 수익이 발생하는 미래에 변하는 것이 아니라 정보가 변영되는 즉시 변하게 되는 것입니다. 이와 같이 부동산 가격에 관련된 정보가 지체없이 즉각적으로 반영되는 시장을 효율적 시장이라고 하며, 부동산 시장이 효율적이라면 어떤 투자자도 다른 사람보다 높은 수익을 얻을 수 없게 됩니다. 얼마나 정보를 빠르게 가치를 반영하는가에 따라 약성 효율적시장,효율적 시장, 준강성 효율적 시장, 강성 효율적 시장으로 나누어지며, 부동산 시장은 준강성 효율적 시장이 존재한다고 합니다. 그렇다면 약성 효율적 시장과 준강성 효율적 시장, 강성 효율적 시장이 어떤 의미인지 지금부터 공부하도록 하겠습니다.

 

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약성 효율적 시장

 약성 효율적 시장이란 현재의 시장가치에 과거의 정보가 충분히 반영되어 있으므로 과거의 역사적 자료를 분석(기술적 분석)하여 정상이상의 수익(초과이윤)을 획득할 수 없는 시장입니다. 약성 효율적 시장에서는 시장 참여자들이 모두 과거긔 자료를 토대로 시장가치의 변동을 분석하는 기술적 분석을 하고 있다고 주장하기 때문에 기술적 분석에 의하여 밝혀진 지표로는 절대 초과이윤을 얻을 수 없다는 것입니다. 만약 약성 효율적 시장이 초과이윤을 얻었다면, 이것은 과거의 정보에 의한 것이 아니라 어떤 투자자가 현재 공표 정보 또는 내부정보인 미공표 정보를 얻을 수 있기에 가능한 것이라고 봅니다.

 

 

준강성 효율적 시장

 준강성 효율적 시장은 어떤 새로운 정보가 공표되는 즉시 시장가치에 반영되는 시장을 말합니다. 현재 공표된 정보를 토대로 시장가치의 변동을 분석하는 것을 기본적 분석이라고 하며, 준강성 효율적 시장의 시장 참여자들은 모두 기본적 분석을 한다고 전제합니다. 하지만 기본적 분석을 하여 투자를 한다고 하더라도 정상 이상의 수익을 획득할 수 없습니다. 그렇기 때문에 누군가 준강성 효율적 시장에서 초과이윤을 얻었다면 이것은 공표된 정보 이상의 정보로 얻게 되는 이윤이 되는 것입니다. 현재의 정보가 반영된 시장이라면 당연히 과거의 정보도 반영되어 있을 것이기 때문에 준강성 효율적 시장은 약성 효율적 시장의 개념을 포함하고 있습니다.

 

 

강성 효율적 시장

 강성 효율적 시장에 대해서 알아보겠습니다. 공표된 정보든 공표되지 않은 정보든 모든 정보가 이미 시장가치에 반영되어 있는 시장을 가리켜 강성 효율적 시장이라고 합니다. 강성 효율적 시장은 진정한 의미의 효율적 시장이며, 모든 정보가 시장가치에 반영되어 있기 때문에 누구도 초과이윤을 획득할 수 없습니다.

 

 

정리하면 다음과 같습니다.

	약성 효율적 시장	준강성 효율적 시장	강성 효율적 시장
과거	X	O	O
현재	X	X	O
미래	X	X	X

※ 초과이윤 획득 가능 : O / 초과이윤 획득 불가능 : X

 

 

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 다음은 할당 효율적 시장에 대해서 공부하도록 하겠습니다. 자원의 할당이 효율적으로 이루어지는 시장으로, 어느 누구도 기회비용보다 싼 값으로 정보를 획들할 수 없는 시장을 할당 효율적 시장이라고 합니다. 자원이 효율적으로 할당되었다는 말은 부동산 투자와 다른 투자대안이 따르는 위험을 감안하였을 때, 부동산 투자의 수익률과 다른 투자의 수익률이 서로 같도록 자원이 할당되었다는 것을 의미합니다. 쉽게 말해, 부동산 정보로 인해 올라가는 가격과 그 정보를 사는 비용이 같다는 뜻입니다. 이러한 경우에는 어떤 투자로부터 명목상 초과이윤이 발생하더라도, 그 초과이윤을 획득하기 위해 부담하는 위험의 크기가 초과이윤의 크기와 동일하다면 실질적인 의미의 초과이윤이 없다는 것을 의미합니다. 예를 들어 지하철이 뚫린다는 정보를 얻기 위해 지불하는 비용이 지하철이 뚫리고 난 뒤의 집값 상승의 차이만큼의 비용과 같다면 초과이윤이 없다는 뜻이죠. 하지만 할당 효율적 시장에서 반드시 알아야 하는 점은 소수의 투자자가 다른 사람보다 값싸게 정보를 획득할 수 있는 시장은 실질적인 의미의 초과이윤이 존재하는 것이기 때문에 할당 효율적 시장이 될 수 없습니다. 이번 뉴스에서 나왔던 LH 사태가 정형적인 예로 들 수 있을 것으로 생각합니다. 

 

 할당 효율적 시장에서 중요한 점은 완전 경쟁시장은 흠이 없는 완전한 경쟁시장으로 반드시 효율적 시장이 됩니다. 하지만 할당 효율적 시장이라고 반드시 완전 경쟁시장이 되는 것은 아닙니다. 불완전 경쟁 시장의 경우 초과이윤이 존재할 수 있으며 정보비용도 존재하고, 불완전 경쟁시장에서 발생하는 초과이윤이 정보비용의 크기와 동일하다면 불완전 경쟁시장도 할당 효율적일 수 있기 때문입니다. 불완전 시장 중 하나인 독점시장도 독점을 획득하기 위해 지불하는 기회비용이 모든 투자자들에게 동일하다고 한다면 독점시장 또한 할당 효율적 시장이 될 수 있겠죠?! 즉, 부동산에서 특정 투자자가 초과이윤을 획득할 수 있는 것은 시장이 불완전하고 독점적이기 때문인 것이 아니라 할당 효율적이지 못하기 때문인 것입니다. 

 

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그럼 지금까지 효율적 시장이론과 할당 효율적 시장에 대해서 살펴보았습니다. 비슷하지만 다른 개념이기 떄문에 반드시 개념을 잡고 다음 단계로 넘어가는 것이 좋습니다. 만약 이해가 안 된다면 우선 넘어가고 다음에 또 보고 또 보고를 하는 회차를 늘여 이해하는 수밖에 없습니다. 공부를 한 번에 끝낼 수 있는 사람은 천재입니다. 망각의 동물인 인간이 기억을 유지하기 위해서는 무한한 반복학습, 복습만이 살길이라는 것을 다 같이 명심하고 열공하도록 합시다!

다들 오늘도 즐거운 하루 보내세요!