안녕하세요. 이번 시간은 부동산 각론의 부동산 경제론에서 부동산 경기변동에 대해 공부하도록 하겠습니다. 먼저 경기변동이 무엇인지 잡고 가도록 하겠습니다. 경기변동이란 총체적인 경제 활동이 호황과 불황을 반복하는 현상을 말하는데요. 쉽게 말해, "그냥 경기가 좋아졌다~ 나빠졌다~" 하는 것입니다. 경기 변동 유형에는 순환적 변동, 장기적 변동, 계절적 변동, 무작위 변동 등 여러 가지가 혼합되어 나타납니다. 이 중 주된 관찰 대상은 순환적 변동이기 때문에 경기변동을 경기순환이라고도 합니다. 그럼 지금부터 경기변동의 유형에 대해서 하나씩 공부하도록 하겠습니다.
✔ 순환적 변동
✔ 장기적 변동 (추세적 변동)
✔ 계절적 변동
✔ 무작위 변동
먼저 순환적 변동이란 경기변동을 구성하는 여러 변동요인 중 경제활동의 장기적인 추세 변동으로부터의 이탈을 의미합니다. 경기가 올라갔다가 내려갔다가, (좋아졌다가 나빠졌다가) 로 이해하시면 될 것 같습니다. 순환변동은 상향, 후퇴, 하향, 회복의 4가지 국면으로 구분이 가능하고, 상승과 하락 또는 확장(팽창)과 수축(위축)으로 구분할 수도 있습니다.
다음은 장기적 변동으로 보통 50년이나 그 이상의 기간으로 측정되는 것인데요. 일반경제가 나아가는 전반적인 방향을 말합니다. 부동산 부문에서의 장기적 변동 현상은 어떤 지역이 새로 개발된다거나, 기존의 지역이 재개발되었을 때 나타납니다. 이러한 부동산 경기변동은 개별성으로 인하여 지역적으로 불규칙하게 일어나는 경향이 있습니다.
다음은 계절적 변동입니다. 1년을 단위로 계절에 따라 반복적으로 나타나는 변동을 계절적 변동이라고 합니다. 주식에도 계절 테마주가 있고, 여름철 음료수의 매출 증가나, 방학 동안 대학가의 공실이 많아지는 현상 등을 예를 들 수 있습니다.
다음은 무작위 변동으로 우발적 변동이라고 합니다. 말 그대로의 뜻으로 예기치 못한 사태에 의하여 나타나는 비주기적인 변동입니다. 예를 들어 홍수나 지진과 같은 자연재해를 들 수 있고 정부의 정책 변화 등이 있겠죠?!
지금까지 경기변동 유형에 대해 간략히 살펴보았고, 지금부터는 우리가 공부하는 것은 부동산이기 때문에 부동산 경기만 좀 더 디테일하게 공부하도록 하겠습니다. 부동산 경기는 일반적으로 건축경기를 말합니다. 협의 부동산 경기는 주거용 부동산의 건축경기가 중심이 되며, 광의의 부동산 경기에는 상업용 · 공업용 부동산 경기를 포함한 것을 뜻하며, 최광의 부동산 경기에는 토지의 경기를 포함합니다.
정리하면 다음과 같습니다.
부동산 경기
✔ 협의의 부동산 경기 : 주거용 부동산의 건축경기
✔ 광의의 부동산 경기 : 주거용 부동산의 건축경기 + 상업용 · 공업용 부동산 경기
✔ 최광의의 부동산 경기 : 주거용 부동산의 건축경기 + 상업용 · 공업용 부동산 경기 + 토지의 경기
이러한 부동산 경기변동을 측정할 수 있는 지표에는 어떤 것들이 있는지 살펴보겠습니다. 먼저 부동산 경기변동 측정지표라는 뜻부터 알고 들어가야합니다. 경기변동 측정지표란 경제활동의 총체적 변동을 측정하여 경제활동 수준을 파악함으로써 정책결정이나 경기 예측에 사용하고자 하는 경제 변수를 말합니다. 즉, 지표 보고 현재 수준을 파악하는 것 정도로 이해하고 넘어갑시다. 이러한 측정지표에는 선행지표와 동행지표, 후행지표가 있고, 부동산 선행지표를 보고 미래를 예측하고 동행지표를 보고 현재 상황이 어떠한지 파악하며, 후행지표를 보고 과거의 경기 상태를 알 수 있는 것입니다. 선행지표와 동행지표, 후행지표는 아래를 참고하시기 바랍니다.
부동산 경기 선행 동행 후행 지표
✔ 선행지표: 건축허가면적, 택지분양실적, 건축자재 수요동향, 공실률 등
✔ 동행지표 : 건축량, 거래량 등
✔ 후행지표 : 건축 완공량 등
부동산 건축량은 경기측정의 적절한 지표가 될 수 있습니다. 다만 건축활동이 활발하다는 것은 그만큼 부동산 경기가 활발하다는 뜻의 증거가 되지만, 만약 시장에서 미분양 재고량이 증가하면 가격이 하락하고 건축활동은 둔화하게 됩니다. 따라서 미분양 재고량도 부동산 경기 측정에 유효한 수단이 될 수 있습니다. 또한 건축허가량을 알면 경기변동 국면을 예측할 수 있고, 건축허가량은 자재별, 용도별, 연면적 별로 파악할 수 있습니다. 즉, 부동산 건축량만으로는 경기를 정확하게 예측하기는 어렵겠습니다. 앞서 말했다시피, 건축이 아무리 활발하더라도 만약 거래가 되지 않는다면 미분양으로 남게 되고, 이것을 보고 경기가 좋다고 표현할 수 있는 사람은 아마도 없을 것입니다. 그렇기 때문에 건축량뿐만 아니라 거래량도 함께 측정을 해주어야 좀 더 정확하게 경기를 예측할 수 있습니다. 부동산 거래량은 다시 주택거래량과 택지의 분양실적으로 나누어지고 이 중 택지의 분양실적은 선행지표로서의 기능을 갖게 됩니다.
그리고 당연한 이야기이지만 부동산 경기가 좋을 때에는 부동산 가격이 상승하는 경향이 있습니다. 하지만 부동산 가격이 상승한다고 무조건 부동산 경기가 좋다는 뜻은 아닙니다. 그 이유는 뭐.. 잘 아실 것이라고 생각합니다.
다음으로 볼 사항은 부동산 경기 변동의 특성에 대해 공부해 보도록 하겠습니다. 부동산 경기는 부동성으로 인하여 국지적, 지역적으로 각각 다른 모습을 보이게 됩니다. 또한 개별성으로 인하여 부동산의 유형에 따라서도 각각의 다른 변화 특성을 나타내기도 하죠.
부동산 경기변동은 일반경기와 서로 밀접한 관계를 가지고 있지만 반드시 병행한다고 볼 수는 없습니다. 즉, 부동산 경기는 일반경기와 비교해 선행, 동행, 역행할 수도 있다는 뜻입니다.
또한 부동산 경기는 부문 시장별로 변동의 시차가 존재합니다. 상업용 · 공업용 부동산 경기는 일반경기와 대체로 일치하지만, 주거용 부동산 경기는 일반경기와 역순환적인 관계를 갖는 경향이 있습니다.
전체적으로 볼 때 부동산 경기는 일반경기보다 시간적으로 뒤처지는 후순환적 경향이 있는데, 그 이유는 부동산 경기가 주거용 · 상업용 · 공업용 부동산 등 부문별 특수 순환의 가중 평균치적인 성격을 갖고 있기 때문입니다. 또한 부동산 경기는 순환국면이 명백하거나 일정하지 않으며, 경기 회복이 길고 완만한데 비해서 경기후퇴는 짧고 빠르게 진행되어 우경사 비대칭 구조를 지니는 것이 일반적입니다. 즉, 서서히 올라갔다가 한 번에 훅 떨어지는 그래프를 생각해 주시면 됩니다. 마지막으로 부동산 경기는 일반적으로 지역적 국지적 현상으로 나타나서 전국적으로 확대되는 경향을 보입니다.
이러한 부동산 경기변동 순환은 일반적으로 하향, 회복, 상향, 후퇴의 4개의 국면으로 나뉘며 국면별 특성에 대해 살펴보겠습니다.
1. 하향 시장
- 거래 저조
- 부동산 가격 하락
- 높은 금리
- 부동산 소유 부담
- 불황에 약한 유형의 부동산(대형주택, 신개발지역의 택지 등) 타격 심각
- 매수인 중시 현상
- 과거의 사례 가격은 새로운 거래 가격의 상한선
2. 회복 시장
- 고객 수 증가
- 공실률 감소
- 건축허가 신청 건수 점차 증가 (회복 동향과 비례하여 증가하지는 않는다)
- 금리 하락
-부동산 투자심리 회복
- 투기 등장
- 매수인 중시에서 매도인 중시로 변화
- 과거의 사례 가격은 새로운 거래 가격의 기준 가격 또는 하한선
3. 상향 시장
- 부동산 가격 계속 상승
- 부동산 거래 활발
- 정점 도달 시 후퇴할 징조
- 건축허가 신청은 증가
- 증가율 계속 상승
- 매도인 중시 현상
- 과거의 사례 가격은 새로운 거래 가격의 하한선
4. 후퇴 시장
- 높은 금리
- 공실률 증가
- 정부의 강력한 규제
- 매도인 중시에서 매수인 중시로 변화
-과거의 사례 가격은 새로운 거래 가격의 기준 가격 또는 상한선
지금까지 순환 경기의 4가지 국면에 대해서 살펴보았습니다. 여기서 부동산 경기에서는 특별하게 안정 시장이라는 국면이 존재하는데요. 안정 시장은 무엇인지 간단하게 살펴보면 다음과 같습니다.
5. 안정 시장
- 일반경기변동과 달리 부동산 경기변동에서 특히 고려되는 시장
- 부동산 가격이 안정 또는 가벼운 상승을 지속하는 시장 (실수요자에 의해 지탱이 되는 시장)
- 하향, 회복, 상향, 후퇴 국면과는 상관없는 독립적으로 존재하는 시장
- 위치가 좋은 소규모 주택 또는 도심지 점포 지역에서 주로 발생 (불황에 강한 부동산)
- 과거의 사례 가격은 새로운 거래에 있어 신뢰할 수 있는 기준 가격
그럼 지금까지 부동산 경제론의 경기 변동에 대해서 살펴보았습니다. 경기변동에서 아직 안 배운 것은 심화학습인 거미집 모형에 대해서 살펴보아야 하는데요. 심화는 추후 문제풀이 과정이나 따로 빼서 포스팅하도록 하겠습니다.
먼저 스포를 하자면 수탄수, 공탄발 입니다. 수요의 가격탄력성이 더 크면 수렴형이고, 공급의 가격탄력성이 더 크면 발산형으로 진행된다는 뜻입니다. 이론을 이해하기 위한 포스팅은 다음에 보기로 하고 오늘의 경기변동 포스팅은 여기까지 진행하도록 하겠습니다.
이것으로 부동산학개론 부동산 각론 파트의 경제론을 마치도록 하겠습니다. 이제 남은 단원은 크게 부동산 정책론, 투자론, 금융론, 개발 및 관리론으로 각론이 마무리되면서, 감정평가론에서 감정평가 기초이론을 시작으로 감정평가방식, 부동산 가격공시제도까지 공부한다면 부동산학 개론이 마무리되게 됩니다. 앞으로 얼마 안 남은 기간 다 같이 열심히 공부하도록 합시다.
수고하셨습니다.
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