[부동산학 개론] #14 부동산 시장론 (feat. 부동산 시장의 특징 및 기능)

 

 

 이번 시간에는 부동산 시장의 특징에 대해서 공부하도록 하겠습니다. 부동산 시장은 부동산의 자연적 특성과 인문적 특성으로 인하여 일반재화 시장과는 다른 독특한 특성을 가지고 있습니다.

 

[부동산 시장의 특징]

✔ 과대한 법적 제한
✔  매매기간의 장기성
✔ 시장의 국지성
✔ 수요 공급 조절의 곤란성
✔ 부동산 상품의 비표준화성
✔ 거래의 비공개성
✔ 시장의 비조직성
✔ 자금의 유용성
✔ 불완전 경쟁시장

 

과대한 법적 제한 및 매매기간의 장기성

 부동산은 공적 사적인 여러 법적 제한을 가지고 있어 부동산 시장을 불완전하게 만듭니다. 이번 정부의 부동산 정책으로 부동산 가격이 얼마나 왜곡되고 시장의 조절기능이 저하된지 실감하실 수 있을 것입니다. 또한 부동산 거래를 할 때 계약금부터 시작하여 중도금, 잔금 그리고 등기까지, 다른 재화와는 다르게 오랜기간 소요되는 것을 알 수 있습니다.

 

 

시장의 국지성

 부동산 시장은 부동성으로 인하여 다른 지역과는 구별되는 지역적인 특성을 지닐 수 밖에 없습니다. 이러한 공간적인 범위가 국지성의 특성을 만들게 되는 것이죠.

 

 

수요공급 조절의 곤란성

 수요 공급의 측면에서 본다면 토지는 부증성으로 땅 자체를 늘릴 수 없습니다. 따라서 토지가 부족하다면 인문적 특성인 용도 전환을 통하여 이용할 수 밖에 없습니다. 예를들어 개발할 땅이 부족할 경우 개발제한 구역을 해지하여 개발하는 것이죠. 하지만 용도구역을 해지한다고 하여 건물이 바로 지어지는 것은 아니겠죠!? 즉, 단기적으로는 공급문제를 해결하기가 어렵고 수요가 증가해도 공급이 따라가지 못하는 현상이 발생하게 됩니다. 

 

 

부동산 상품의 비표준화성 및 비공개성

 또한 부동산의 개별성으로 인하여 표준화된 부동산이 없다고 볼 수 있습니다. 예를들어 한강뷰가 보이는 멋진 고층아파트가 있습니다. 여러분은 층수를 선택할 수 있죠. 1층에 사시겠습니까? 한강뷰가 보이는 고층에 사시겠습니까? 이처럼 같은 위치의 같은 건물이라도 표준화 시키기가 어렵고, 이러한 상품의 비표준화성은 일물일가의 법칙을 적용하기 어렵게 합니다.

 다음은 부동산 거래의 비공개성의 한 예로는 옆집에 이사를 왔다고 합니다. 얼마에 거래한지 아시나요? 5억에 거래했다고 한다면 그게 진짜 5억에 거래된 걸까요?! 다운계약서를 써을지 누가 알겠습니까?! 즉, 부동산 거래는 외부에서 파악하기 어려워 정보수집이 어렵고 정보탐색 비용이 많이 들게 됩니다.

 

 

시장의 비조직성 및 자금의 유용성

 우리가 늘상 이용하는 상품은 대부분 도매, 소매, 대리점 등 조직화가 잘 되어 있는 편입니다. 하지만 부동산 시장은 상품 자체가 개별성으로 인하여 다 다르고 거래도 비공개적으로 진행하기 때문에 조직화 시키기가 대단히 어렵습니다.

 부동산은 억단위가 넘어가는 고가의 상품이므로 자금의 유용성 여부에 따라 수요 공급의 영향을 크게 받습니다. 이번에 직접 경험해보셨을 것이라고 생각합니다. 

 이러한 부동산 시장의 부동성, 부증성, 영속성, 개별성 등 어느하나 완전경쟁 시장의 요건을 충족시키지 못하는 불완전 경쟁시장입니다. 

 

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그럼 지금까지 부동산 시장의 특징에 대해서 살펴보았습니다.

다음은 기능에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.

부동산의 기능은 5가지 정도로 볼 수 있고 정리하자면 다음과 같습니다.

 

[부동산의 기능]

✔ 자원 및 공간의 배분기능
✔ 교환기능
✔ 가격창조 기능
✔ 정보 제공 기능
✔ 부동산의 양과 질의 조절 기능

 

자원 및 공간의 배분기능

 아시다시피, 자본주의 경제체제에서는 자원배분을 시장에 맡기고 있습니다. 물적 자원이든 인적 자원이든 모두 시장에서 배분됩니다. 자원배분은 시장에서 형성되는 가격에 의해 이루어지므로, 더 높은 가격을 받을 수 있는 곳으로 인적자원과 물적 자원이 이동하게 됩니다. 즉, 부동산시장에서 보다 높은 지대를 지불하는 이용주체에 의해 토지이용의 유형이 결정되며, 이 과정에서 부동산 자원 또는 공간이 부동산 시장에서 배분되게 됩니다.

 

 

교환기능 및 가격창조 기능

 부동산 시장에서 수요자와 공급자의 거래에 의해 부동산과 현금의 매매, 부동산과 부동산의 교환 등이 이루어집니다.

 가격창조 기능은 부동산 가격이 매도인과 매수인의 협상에 의해 가격이 결정될 수 있다는 것을 뜻합니다. 일반재화의 수급분석을 하는 경우, 가격은 창조 되는 것이 아니라 수요 공급작용에 의해 형성되는 것입니다. 그러나 부동산 시장에서는 매도인과 매수인이 제한되는 경우가 많고, 이 경우 주관적인 가격협상 과정을 통하여 가격이 창조 되는 것입니다. 

 

 

정보제공 기능 및 부동산의 양과 질의 조절 기능

 부동산 시장은 수요자나 공급자에게 여러가지 정보를 제공합니다. 이러한 정보 중에서 가장 중요한 정보는 가격 정보입니다. 수요자, 공급자는 시장에서 형성되는 가격 정보를 통해 수요 또는 공급의 의사결정을 하게 되는 것입니다.

 부동산 시장에서 형성되는 가격정보에는 시장에 출하되는 부동산의 양과 질에 관한 정보가 포함되며 그 과정에서 부동산의 양과 질이 조절됩니다. 

 

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 그럼 지금까지 부동산의 특징과 기능에 대해서 살펴보았습니다. 이 부분에서는 간혹 공인중개사 문제가 출제 되기 때문에 이해하면서 넘어가시기를 바랍니다. 다들 오늘도 열공하세요!!