[부동산학 개론] #13 부동산 시장론 (feat. 완전경쟁시장, 독점적 경쟁 시장 등)

 

 

 이제야 경제론의 기본 이론을 마치고 부동산 시장론의 첫 번째 시간에 들어왔습니다. 부동산 시장론은 매년 약 4~5문제 정도 출제되는 단원입니다. 그중에서 부동산 시장의 특성과 기능, 효율적 시장이론에서 1~2문제, 입지론과 공간 구조론에서 약 3문제 정도 출제빈도가 있다고 합니다. 이번 단원에서의 핵심 포인트는 부동산 시장의 특성, 효율적 시장이론과 입지론 중 상업입지론, 지대론의 상호 비교와 도시공간 구조론을 비교를 할 수 있게끔 준비해야 합니다. 정리하자면 부동산 시장론은 다음과 같은 대단원이 준비되어 있습니다.

 

[부동산 시장론]

1. 시장론 ( 부동산 시장의 특성, 부동산 시장의 기능, 효율적 시장이론 등)

2. 입지론 (레일리 소매인력법칙, 허프 확률 모형)

3. 지대론 (차액지대, 위치 지대, 절대 지대, 입찰 지대 등)

4. 도시공간 구조론 (동심원, 선형, 다핵심 이론)

 

 괄호안의 핵심 키워드만 보고도

"아! 이건 무슨 내용이었지!!"

라고 생각이 날 정도로 공부해 보도록 합시다.

 

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 그럼 먼저 부동산 시장론에 들어가기에 앞서 용어 정리부터 하고 가겠습니다. 부동산 시장이 무엇이고 어떠한 유형이 있는지부터 간단히 정리하고 가도록 하죠. 먼저 시장이라는 개념은 구체적 시장과 추상적 시장으로 구분할 수 있습니다. 구체적 시장은 쉽게 말해 눈으로 보이는, 상품을 직접 사고 파는 구체적인 장소를 말합니다. 예를 들어 노량진 수산시장이나 동대문 시장 등이 있겠죠. 다음은 추상적 시장인데요. 추상적 시장은 사고자 하는 사람과 팔고자 하는 사람의 모임이라고 할 수 있습니다. 구체적인 장소에 모여서 사고파는 것이 아니라 추상적으로 시장이 존재한다고 보는 것입니다. 가장 대표적인 예로는 증권시장을 들 수 있습니다. 

 

 다음의 시장의 유형에 대해서 공부해 보도록 합시다. 시장의 유형은 크게 완전경쟁시장과 불완전 경쟁시장으로 나뉩니다. 완전경쟁시장은 현실에 존재하지 않는 일종의 유토피아같은 개념이라고 보시면 됩니다. 이러한 완전 경쟁시장이 되기 위한 성립 조건이 있습니다.

 

 [완전경쟁시장이 되기 위한 4가지 조건]

✔ 다수의 수요자와 공급자

✔ 정보의 완전 (완전한 정보의 공유)

✔ 상품의 동질성

✔ 진입과 탈퇴의 자유

 

 이러한 조건을 모두 갖추어야 완전 경쟁시장이 가능할 수 있습니다. 만약에 이중 하나라도 조건이 충족되지 않는다면 불완전 경쟁시장이라고 합니다. 이러한 불완전 경쟁시장은 크게 독점시장, 과점시장, 독점적 경쟁시장으로 분류할 수 있습니다. 

 

[불완전 경쟁시장의 분류]

✔ 독점시장 : 시장에 1개의 기업이 존재하는 시장 형태

✔ 과점시장 : 소수의 기업이 시장 수요의 대부분을 공급하는 시장형태

✔ 독점적 경쟁시장: 진입과 퇴거가 대체로 자유롭고, 다수의 기업이 존재
(대체성이 높지만 차별화된 재화를 생산)

 

 독점은 기업이 모든 것을 독식하는 형태이고, 과점은 SKT, KT, LGT 와 같은 통신사를 생각하면 될 것 같습니다. 그리고 대부분 일상생활에서 접하는 치킨집이나 피시방, 카페 등은 독점적 경쟁시장에 속한다는 것을 알 수 있습니다. 이제 전반적인 시장의 개념과 유형에 대해서 살펴보았으니, 부동산 시장에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.

 

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 부동산 시장은 부동산 수요자와 공급자에 의해 부동산의 거래를 통하여 부동산 권리의 교환, 가액결정, 공간 배분, 공간 이용 패턴 결정 등이 이루어지는 곳을 말합니다. 이러한 부동산 시장은 구체적 이장이라기보다는 추상적 의미의 시장입니다. 이러한 부동산 시장은 여러가지로 분류할 수 있는데요. 시장 범위에 따라 분류하자면 개별시장과 부분 시장 그리고 전체 시장이 있습니다.

 

✔ 개별시장 : 개별성으로 인해 지역 내 개별부동산마다 형성되는 시장

✔ 부분시장 : 개별시장과 전체 시장의 중간 규모의 시장
(지역별 부분시장, 부동산의 위치, 규모 등에 따라 형성되는 하위 시장)

✔ 전체시장 : 개별시장 또는 부분 시장을 포함하는 전체 부동산 시장

 

그냥 단어만 봐도 대충 감은 오실 것 같습니다. 이번에는 용도에 따라서 분류해 보겠습니다.

 

✔ 주거용 부동산 시장

✔ 상업용 부동산 시장

✔ 공업용 부동산 시장

✔ 농업용 부동산 시장 (전, 답, 과수원 등)

✔ 특수목적 부동산 시장 (병원, 학교, 극장 등)

 

 이 또한 단어만 봐도 대충 감이 오실 것으로 생각합니다. 주거용은 말 그대로 주거용 부동산이고, 상업용은 상업용, 공업용은 공업용으로 사용하는 부동산으로 분류했다고 보면 될 것 같습니다.

 

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 그럼 지금까지 시장의 개념과 유형, 그리고 부동산 시장에 대해서 알아보았는데요. 사실 오늘의 포스팅은 특별히 공부하고 외우고 하기보다는 그냥 부담 없이 이해하는 차원에서 가볍게 읽으면 좋을 것 같습니다. 다음 포스팅에서는 조금 더 중요한 부동산 시장의 특징에 대해서 자세히 공부하는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 

 

다들 열공하세요!