[부동산학 개론] #18 부동산 시장론 (feat. 상업입지론, 중심지 이론, 확률모형, 소매인력법칙 등)

 

 

 이번 포스팅에서는 입지론에서 가장 중요한 상업 입지론에 대해 공부하겠습니다. 먼저 크리스탈러의 중심지 이론에 대해서 공부해 보도록 할게요. 중심지 이론은 도시의 수와 규모, 분포, 기능에 대한 이론으로 재화의 도달거리와 최소요구치와의 관계를 설명하고 있습니다. 이 이론에는 전제조건이 있는데요. 동질의 평야, 동일한 교통수단의 이용, 운송비는 거리에 비례, 동일한 기호와 구매력을 갖춘 인구의 균등 분포 등을 전제로 하고 있습니다. 

 

이론에 대해서 살펴보기 전에 간단하게 용어부터 정리하고 가도록 하겠습니다.

 

✔ 중심지
주변 배후지에 재호와 서비스를 제공하는 장소

✔ 최소요구치
중심지 기능이 유지되기 위해 필요한 최소한의 고객 수 또는 상권의 범위

✔ 재화의 도달 범위
중심지 기능이 주변지역에 미치는 최대한의 공간 범위

 

✔ 중심지의 성립요건
최소 요구치의 지역범위가 재화의 도달 범위 내에 있어야 한다.

✔ 중심지 상권의 형태
중심지의 상권은 단일 중심지일 경우 원형을 이루고, 다수의 중심지가 분포하는 경우 정육각형을 이루는 것이 이상적인 형태이다. 

 

 

 이러한 중심지 이론의 내용은 고차원 중심지일수록 재화의 도달거리가 더 멀고 규모가 크며 다양한 중심기능을 가지고 있고, 저 차원 중심지일수록 재화의 도달거리가 가깝고 단일적이라는 것입니다. 또한 저차원 중심지에서 고차원 중심지로 갈수록 중심지의 수는 피라미드형을 이루며, 중 차원 중심지가 포용하는 중심지의 수는 고차원 중심지로 갈수록 그 분포가 줄어듭니다. 즉, 주변 구멍가게는 어디에서나 볼 수 있지만 백화점의 수는 훨씬 더 작다고 보면 되겠죠. 마지막으로 시장 · 교통 · 행정 등의 요인에 따라 중심지의 수와 모형은 많은 영향을 받는다는 점이 크리스탈러의 중심지 이론이라고 볼 수 있습니다. 

 

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 다음 이론은 레일리의 소매인력법칙(소매중력법칙) 입니다. 거의 매년 나오는 이론이기 때문에 반드시 공부하고 가야 하는 이론입니다. 소매인력법칙이란 그 이름에서 알 수 있듯이 만유인력 법칙을 이용하여, 상권의 범위를 확정하는 모형으로, 레일리가 주장한 상권분석 모형입니다. 이 이론은 두 중심지 사이에 위치한 소비자에 대하여 상권이 미치는 영향력은 그 두 중심지의 크기에 비례하고 거리의 제곱에 반비례한다는 것입니다. 크리스탈러의 중심지 이론이 중심지 형성과정에 초점을 맞추고 있다면, 레일리의 소매인력법칙은 중심지 간 상호작용에 초점을 맞추고 있다고 볼 수 있습니다. 물론 이 이론은 계산 문제로도 자주 나오는 파트입니다. 하지만 아주 어려운 계산 문제가 아니기 때문에 꼭 공부하고 넘어가야 합니다. 하지만 계산문제와 심화과정은 이후 포스팅에서 다루기로 했으니 지금은 기초 개념만 간단히 잡고 넘어가도록 하겠습니다. 

 

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 다음은 레일리의 소매인력법칙만큼 아주 중요한 허프의 소매상권 이론 (확률 모형)입니다. 크리스탈러의 중심지 이론 이후 많은 이론들이 주로 수요자 분포 (거시적 분석)에 집중을 하였지만, 허프는 수요자의 개성(미시적 관점)에 관심을 두고 중심지 이론을 전개하였습니다. 허프는 상권이 영향을 주는 것은 근본적으로 소비자이기 때문에 대도시 내부의 구매지 중심점은 소비자의 기호와 소득 정도, 교통의 편의성 등 소비자의 형태를 고려하여 선택된 상품을 판매하여야 상권이 형성된다는 경험적인 확률이론을 주장하였습니다. 허프는 소비자가 어떤 지점에 입지 하고 있는 특정지역의 쇼핑센터에 갈 확률은 소비자와 행선지까지의 거리, 경쟁하고 있는 쇼핑센터의 수, 그리고 쇼핑센터의 크기에 의해 결정된다고 가정하였고 다음과 같은 결론을 도출하였습니다.

 

✔ 일반적으로 소비할 때 가장 가까운 곳에서 상품을 선택하려는 경향

✔ 적당한 거리에 고차원 중심지가 있으면 인근의 저 차원 중심지를 지나 고차원 중심지 이용 확률 증가

✔ 고차원 계층일수록 수송 가능성은 더 확대

 

 허프는 레일리, 컨버스 등 소매인력이론을 소매상권 이론으로 전환시켰습니다. 즉, 허프는 두 중심도시 사이에 존재하는 소비자에 대한 유인력은 반드시 거리의 제곱에 반비례하는 것이 아니라, 현실적인 장애물을 상정하여 계산하여야 한다고 하였습니다. 이러한 현실적인 장애물을 마찰계수라고 하며, 상품의 종류나 도로교통 상황에 따라 크기가 달라질 수 있다고 주장하였습니다. 풀어 설명하면 A라는 백화점과 B라는 할인 마트가 있을 경우 우리 집과 가까운 것이 할인마트라면 할인마트를 갈 수도 있다는 것이고 아무리 가까워도 산 넘고 물 건너가야 하는 경우라면 조금 더 멀리 있는 백화점에 갈 수도 있다는 뜻입니다. 

 

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그럼 이제 마지막으로 공간 균배 원리와 점포의 분류를 공부하면서 입지론은 마무리 짓도록 하겠습니다. 공간균배 원리란 하나의 상권에 동질적인 소비자가 균등하게 분포되어 있다는 가정을 전제로 하고 있으며, 이 원리는 경쟁관계에 있는 점포 사이에 공간을 서로 균배한다는 이론으로 한 점포가 먼저 입지 하고 다음에 새로운 점포가 입지 할 때 어느 위치에 입지 하는 것이 유리한가를 분석하는 원리입니다. 결론은 시장이 좁고 수요의 운송비 탄력성이 작은 경우 집심성입지현상이 나타나고 시장이 넓고 수요의 운송비 탄력성이 큰 경우 분산입지현상이 나타납니다. 만약 수요의 탄력성이 0인 경우 중앙에 입지하게 됩니다. 

 

✔ 시장이 좁고 수요의 운송비 비탄력 - 집심성 입지현상

✔ 시장이 넓고 수요의 운성비 탄력적 - 분산 입지현상

✔ 수요의 탄력성 0 - 중앙 입지

 

공간 균배 원리에 따른 입지 유형별 점포

✔ 집심성 점포
배후지의 중심에 입지 하는 것이 유리한 점포
(도매점, 백화점, 고급 음식점, 보석가게, 귀금속 가게, 대형약국, 대형서점, 영화관 등)

✔ 집재성 점포
동종 업종의 점포가 서로 한 곳에 모여 있어야 유리한 점포
(금융기관, 상사의 사무실, 관공서, 서점, 가구점 등)

✔ 국부적 집중성 점포
동정 업종의 점포끼리 국부적 중심지에 입지 해야 유리한 점포
(농기구점, 석재점, 철공소, 비료 상점, 종묘점, 어구점 등)

✔ 산재성 점포
동종 업종이 서로 분산 입지 해야 유리한 점포
(잡화점, 어물점, 이발소, 공중목욕탕, 세탁소, 기타 일용품 점포 등)

 

상품의 종류에 따른 상점의 분류

✔ 전문품점
수요자의 취미 기호 등에 의해 구매의 노력과 비용에 크게 구애받지 않고 구매하는 상품을 취급하는 유형의 점포 구매의 신중함과 구매빈도가 빈번하지 않음 / 주로 고차원 중심지 입지
(고급 양복, 시계, 카메라점, 오디오점, 자동차 등)

✔ 선매품점
여러 상점들을 통해 상호 비교 후에 구매하게 되는 상품을 취급하는 점포
주로 중차원 또는 고차원 중심지에 입지
(가구점, 의상점, 보석점, 공예점 등)

✔ 편의품점
일상의 필수품을 판매하는 상점의 유형
주로 저차원 중심지에 입지 

 

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 그럼 지금까지 공인중개사 시험의 부동산학개론, 부동산 시장론 중 부동산 입지론에 대해서 간단히 살펴보았고, 다음은 부동산 시장론 중 부동산 지대론에 대해서 공부해 보도록 하겠습니다. 그럼 다들 열공하세요!