오늘은 부동산학 개론 5번째 시간으로 부동산 총론의 부동산 속성에 대한 공부를 시작해 보려 합니다. 부동산 속성은 거의 출제되지 않거나 지문으로만 간간히 등장하는 주제이기 때문에 개념만 잡고 다른 파트에 좀 더 공부하는 시간을 할애하는 것이 좋을 것으로 생각됩니다. 그래도 시험이 나올 수 있기 때문에 공부는 해보도록 하겠습니다.
이전 시간에 배웠던 부동산 특성은 다른 일반 재화와 구별되는 부동산의 성질을 뜻한다면, 부동산 속성은 부동산이 지니고 있는 본질적인 성격을 말합니다. 비슷해 보일 수 있는데 특성은 특별히 구별되는 것으로 생각하고, 속성은 부동산 그 자체로 생각해 보면 될 것 같습니다. 일반적으로 공간성, 위치성, 환경성, 자연성, 자산성 등으로 분류되는데 그중 나름 중요한 것들로만 하나씩 뜯어보도록 하겠습니다.
먼저 공간성에 대해서 살펴보도록 하겠습니다. 이전에 공부했던 내용 중 토지 소유권의 공간적 범위는 사회적 통념이나, 법이 허용하는 범위 내에서 그 경제적 가치가 인정하는 한도라고 배웠습니다. 민법 제212조에 의하면 토지소유권의 범위는 "정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지 상하에 미친다"라고 규정하고 있으며, 정당한 이익은 추상적인 개념이고, 범위 밖까지는 영향이 미치치지 않는다는 것을 알 수 있습니다. 또한 토지 상하에 미친다고 했으니 토지와 토지 위, 토지 아래에 영향을 미치겠죠?! 즉, 토지와 토지 위, 토지 아래의 소유권 범위를 위를 공중권, 수평은 지표권, 아래는 지하권이라고 합니다.
공중권, 지표권, 지하권을 하나씩 공부하기 전에 공간에 대해서 잠깐 살펴보도록 하겠습니다. 부동산은 공중 공간, 수평 공간, 지중 공간의 3차원 공간으로 구성되어 있습니다. 입체공간으로서의 부동산은 법률적 개념 경제적 개념인 동시에 기술적 개념이기도 하기 때문에 복합적 측면에서 파악한 것이라고 볼 수 있습니다. 수평 공간의 확대는 과도한 직주분리현상을 야기하며 인구증가와 도시집중에 따른 건물의 고층화 등은 토지이용활동을 3차원 공간 활동으로 만들고 있습니다. 풀어 보자면, 교통의 발달로 인하여 토지의 이용 공간(수평 공간)이 확대될 경우에는 직장은 도심에, 자택은 집값이 저렴한 변두리에 거주하면서 한 지역의 인구 확대와 땅값 상승으로 인한 건물의 고층화(공중 공간), 기반시설이나 지하철 설치(지중 공간)를 하는 것이 바로 공간성이라고 볼 수 있으며, 이러한 공간성은 부동산의 특성 중 영속성과 밀접한 관련이 있다고 보면 됩니다.
다시 본론으로 넘어와 공중권과 지표권, 지하권에 대해서 공부하겠습니다.
먼저 공중권이란 소유권자가 토지 구역상의 공중 공간을 타인에게 방해받지 않고, 정당한 이익이 있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말합니다. 공중권이 필요한 이유는 도시화 및 산업화에 따른 용지난을 완화시키고, 토지자원의 입체적 효율적 이용을 도모하기 위해서입니다. 즉, 내 땅의 토지가 좁고 옆으로 넓힐 수는 없으니 위로 넓히는 것이 공중권입니다. 이러한 공중권의 범위는 앞서 설명했다시피, 합리적으로 예측할 수 있을 정도의 높이라는 추상적 기준입니다. 공중권에는 사적 공중권과 공적 공중권으로 분류할 수 있으며, 사적 공중권은 토지소유권자가 개인적으로 이용 · 관리할 수 있는 권리이고, 공적 공중권은 공중 공간에 대해 공공기관이 공익목적으로 이용할 수 있는 권리를 말합니다.
다음은 지표권에 대해 알아보겠습니다.
지표권이란 소유권자가 토지구역의 수평 공간을 배타적으로 이용할 수 있는 권리를 말합니다. 즉, 내 땅이 나만 사용할 거야!라는 권리라고 생각하면 되는데요. 지표권에서 공부할 내용은 지표수 이용과 관련 있는 권리를 확인하면 됩니다. 지표수와 관련 있는 권리는 크게 유역 주의와 선용 주의로 나눌 수 있습니다. "유역주의"는 독점적 사용이 안되며 골고루 사용해야 한다는 원리이고, "선용주의"는 먼저 온 사람이 물을 독적점으로 사용할 수 있는 권리입니다. 물이 차고 넘치는 국가는 주로 유역주의일 테고, 물이 부족한 사막 같은 국가는 선용주의를 택하겠죠?! (참고로 우리나라는 유역주의 입장입니다) 물론 약간 깊게 들어가면 살짝 다른 느낌도 있지만 이 정도로만 체크하고 가도 문제를 푸는데 지장이 없을 것으로 보입니다.
다음은 지하권에 대해서 살펴보겠습니다.
지하권이란 토지구역의 지하공간으로부터 어떤 이익을 획득하거나 이를 사용할 수 있는 권리를 말합니다. 지하권에서 중요한 것은 우리나라에서 광업권의 객체가 되는 광물에 대해서는 토지소유권자의 권리가 미치지 못하는 것으로 하고 있으나, 지하수를 이용하는 권리는 토지소유권 내용에 포함된다는 점을 기억하면 됩니다. 또한 공익사업을 시행하면서 토지의 지하를 사실상 영구적으로 사용하는 경우에는 보상을 해야겠죠?! 한 가지 더 기억하자면 한계심도라는 개념인데, 한계심도란 토지 소유자의 통상적 이용행위가 예상되지 않으며, 지하철 등 지하시설물 설치로 인해 일반적인 토지 이용에 지장이 없는 것으로 판단되는 기준이 되는 깊이를 말합니다. 쉽게 말해 "사적 지하권과 공적 지하권의 경계점 깊이" 정도로 생각하면 될 것 같습니다.
이렇게 공간성에 대해서 살펴보았고 다음은 위치성에 대해서 공부하도록 하겠습니다.
부동산의 위치에는 물리적으로 고정되어 있는 절대적 위치(물리적 위치)와 다른 부동산과의 관계에서 결정되는 상대적 위치(경제적 위치)가 있습니다. 부동산의 이용은 주변의 다른 부동산의 이용상태에 영향을 많이 받으므로 경제적 위치가 더 중요하다고 볼 수 있겠죠. 이러한 위치의 개념은 크게 협의의 위치와 광의의 위치, 최광의의 위치로 분류할 수 있고 정리하면 다음과 같습니다.
- 협의의 위치 : 개별 부동산의 위치
- 광의의 위치 : 지역적 의미의 위치 (유사한 부동산이 존재하는 구역으로서의 위치)
- 최광의의 위치 : 광역적 의미의 위치 (시 · 도 등)
이러한 부동산의 위치는 접근성에 따라 부동산의 가치가 결정된다고 봐도 무방한데요. 접근성이란 어떤 목적물에 도달하는데 걸리는 거리적, 경제적, 시간적 부담의 정도를 말합니다. 일반적으로 접근성이 좋을수록 부동산의 가치는 높겠지만 항상 그런 것만은 아닙니다. 예를 들어 누가 봐도 혐오시설인 쓰레기 소각장이나 화장장과 같은 시설과 접근성이 좋다면 반대로 부동산의 가치는 낮아질 수 있죠. 또한 혐오시설물이 아니더라도 지나치게 접근성이 좋은 경우에도 부동산의 가치는 낮아질 수 있습니다. 예를 들어 시장 안의 주택이나 대로에 지니 차게 가까운 주택 같은 경우 소음문제로 인하여 오히려 부동산의 가치가 떨어질 수 있습니다. 또한 부동산은 주거용 · 상업용 · 공업용 등 어떤 용도냐에 따라 접근성의 기준이 달라질 수 있습니다. 주로 주거용은 쾌적함과 편리함을 추가하고 상업용은 수익성, 공업용은 생산성이 접근성의 판단 기준이 됩니다.
그럼 마지막으로 환경성에 대해서 살펴보겠습니다. 부동산은 그 자체가 하나의 대상이 되는 것과 동시에 다른 부동산 환경의 구성분자이기도 합니다. 그렇기 때문에 부동산은 주위 환경에 영향을 미치기도 하고 받기도 하죠. 즉, 부동산 활동에 있어서는 환경의 경계를 파악하여 접근해야 합니다. 시설 환경성은 그냥 상식적으로 문제를 풀면 될 것 같고, 환경성에서 중요한 것은 거의 시험에 나오지 않는 주제이기에 그냥 참고로 슥~ 보고 넘어가도록 합시다.
그럼 지금까지 부동산 속성에 대해서 살펴보았습니다. 부동산 속성의 대주제만 아래에 적어 놓으니 대제목만 보고 어떤 내용이 있었는지 생각해 보는 시간을 가지면서 오늘의 포스팅을 마치도록 하겠습니다.
[부동산 속성]
✔ 공간성
✔ 위치성
✔ 환경성
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