[부동산학 개론] #02 부동산의 분류 (feat. 용도지역, 포락지, 공동주택 등)

 

 안녕하세요. 헤이스팟입니다. 오늘 포스팅은 부동산학개론 두 번째 시간으로 부동산 분류에 대해서 살펴보는 시간을 갖겠습니다. 부동산 분류는 1장의 부동산 개념과 함께 난이도가 높지 않은 단원으로 평이 나와있습니다. "국토의 계획 및 이용에 관한 법률" 상의 분류는 개론에서는 깊게 들어갈 필요가 없고 "공간정보의 구축 및 관리에 관한 법률" 상 28개 지목의 경우는 구별을 할 수 있을 정도만 공부하면 되는데요. 그럼 지금부터 한번 공부해 봅시다.

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 우선 첫 번째로 "국토의 계획 및 이용에 관한 법률" 상 분류를 보도록 하겠습니다. 2차 과목을 같이 준비하시는 분들은 정말 쉽고 자연스럽게 알게 될 것입니다. 이번 공부하는 것은 학개론이기 때문에 아주 간단하게 3가지로 나누어 보도록 할게요. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 상 분류는 용도지역과 용도지구, 용도구역으로 나뉩니다.

 

 용도지역부터 보면 용도지역은 먼저 도, 관, 농, 자 로 외웁시다. (도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경 보전지역) 여기서 디테일하게 들어가 보겠습니다. 도시지역과 비도시지역으로 나누면 도시지역 (도시지역) / 비도시지역 (관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역)으로 나눌 수 있겠죠? 도시지역은 다시 주, 상, 공, 녹 (주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역)으로 분류할 수 있습니다. 공법을 함께 공부할 경우 여기에 맞는 건축제한이나 용적률, 건폐율 그리고 도시지역을 더 세분화해서 외워야 하지만 개론이니 패스하겠습니다. 그리고 비도시 지역은 관, 농, 자 에서 관리지역만 보, 생, 계 (보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역)으로 나뉩니다. 정리하면 다음과 같습니다.

 

✔ 용도지역 
  - 도시지역 (주, 상, 공, 녹) 
  - 관리지역 (보, 생, 계) 
  - 농림지역 
  - 자연환경 보전지역

 

 

 다음은 용도지구를 살펴보도록 하겠습니다. 용도지구는 공법을 같이 공부한다면 할 말이 많아집니다. 예를 들어 용도지구에서도 시행령으로 세분할 수 있는 지구가 따로 있기 때문에 분류하여 따로 외우는 것이 편하지만 개론이니 패스~ 외우는 방법은 보생방취개 / 복고특방 으로 외웁시다. 세분화할 수 있는 것이 보경방취개이고 세분화할 수 없는 것이 복고특방입니다. 정리하면 다음과 같습니다.

 

✔ 용도지구 : 보호지구, 경관지구, 방재지구, 취락지구, 개발 진흥지구
                 복합용도지구, 고도지구, 특정용도제한지구, 방화지구

 

 

 마지막으로는 용도구역에 대해서 살펴보겠습니다. 용도구역은 개도시수입 입니다. 개도시수는 안 좋은 것, 입은 대박 나는 것 정도로만 알고 넘어가겠습니다. 정리하면 다음과 같습니다.

 

✔ 용도구역 : 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화 조정구역, 수산자원보호구역, 입지규제 최소구역

 

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 그럼 다음 파트인 "공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률" 상 토지의 분류에 대해서 알아보겠습니다. 이 법률 상 전국의 토지를 용도에 따라 28개의 지목으로 구분하여 관리하고 있는데요. 종류만 보고 알 수 있을 정도로만 외워 놓으면 될 것 같습니다. 하나씩 열거해보도록 할게요.

 

전 답 과수원 임야 광천지 염전 대 도로 공원 구거

학교용지 철도용지 하천 제방 유지 주유소용지 창고용지 공장용지 체육용지

유원지 종교용지 양어장 수도용지 주차장 사적지 묘지 잡종지 목장용지

 

 

 이렇게 28개의 지목입니다. 다 앞글자를 따서 부호로 사용하는데 딱 4가지만 두 번째 글자를 사용합니다. 외우는 방법은 차장천원이고 주차장, 공장용지, 하천, 유원지를 외우면 됩니다.

 

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 다음으로 "부동산 이용 활동상 토지"의 분류에 대해서 알아보겠습니다. 우선 종류에 대해 열거하면 다음과 같습니다.

 

대지 : 공간정보 법률, 주거용 · 상업용 건물을 건축할 수 있는 토지 / 법마다 뜻이 달라 시험에 안나온다 
택지 : 주거 · 상업 · 공업용지 등의 용도로 이용되고 있거나 이용목적으로 조성된 토지
부지 : 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지 (포괄적 용어)
후보지 : 대분류상 전환 중인 토지
이행지 : 소분류상 전환 중인 토지
필지 : 하나의 지번이 붙는 토지의 등록 단위
획지 : 가격 수준이 비슷한 일단의 토지
나지 : 정착물이 없고 사법상 권리 설정이 없는 토지
건부지 : 건축물이 있는 토지
맹지 : 도로에 접한 면을 갖지 못한 토지
자루형 토지 : 좁은 통로로 도로에 접속하는 토지
법지 : 법으로만 소유할 뿐 실익이 없는 토지 (경사진 토지, 유효지표경계와 인접지 등)
빈지 : 활용실익 있지만 사적 소유권이 인정되지 않는 토지 (바닷가)
유휴지 : 놀리는 토지
휴한지 : 쉬는 토지
공지 : 건축말의 바닥토지 가운데 건폐율, 용적률 등의 제한으로 비어 있는 토지
포락지 : 절토되어 무너져 내린 토지
선하지 : 고압선 아래의 토지
소지 : 개발되기 이전의 자연적인 그대로의 토지

 

 개념 정도만 챙기시고 여기서 중요한 후보지와 이행지에 대해 공부해 보도록 하겠습니다. 먼저 후보지와 이행지가 무엇인지 알아야겠죠?! 후보지는 용도적 지역(택지지역, 농지지역, 임지지역)에서 상호 간에 전환되고 있는 토지를 말합니다. 즉, 대분류상 전환 중인 토지로써 임지 지역에서 농지지역으로 전환 중인 토지를 농지 후보지, 농지지역에서 택지지역으로 전환 중인 토지를 택지 후보지, 이런 식으로 생각하면 됩니다. 다음 이행지는 택지지역 내에서 그 용도에 따라 이행과정에 있는 토지를 말하는데요. 즉, 토지의 소분류상 전환 중인 토지를 말합니다. 예를 들어 택지지역에는 주택지역과 상업지역 공업지역이 있습니다. 여기서 상업지역에서 주택지역으로 전환 중인 토지라면 주거 이행지라고 부릅니다.

 

 그럼 여기서 간단한 문제가 나가면 농지지역은 전지 지역, 답지 지역, 과수원 지역이 있습니다. 임지 지역은 용재림 지역과 신타림 지역이 있죠. 만약 답지 지역이 용재림 지역으로 바뀔 경우 후보지일까요, 이행지일까요?!

 

정답은 소분류에서 소분류로 바뀌었지만, 농지지역이 임지 지역으로 바뀐 것이기 때문에 임지 후보지입니다.

헷갈리셔도 꼭 챙겨가시기 바랍니다. 

 

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 마지막으로 건물의 분류에 대해서 보도록 하겠습니다. 건물은 "용도에 따른 분류"로 주거용, 상업용, 공업용 건물로 분류할 수 있고 "건축 양식"에 따라 한식건물, 양식 건물, 절충식 건물로 분류할 수 있습니다. 

 

"건축구조 형식에 따라 분류" 한다면 가구식 구조와 조적식 구조, 일체식 구조, 조립식 구조로 나뉠 수 있는데 사실 별로 중요하지 않으니 슥~ 보기만 하겠습니다. 그나마 건물의 분류에서 가장 중요한 부분이 주택의 분류인데요. 주택의 분류는 단독주택과 공동주택으로 분류할 수 있습니다. 단독주택은 다시 단독주택, 다중주택, 다가구 주택, 공관으로 분류할 수 있고, 공동주택은 아파트, 연립주택, 다세대 주택, 기숙사로 분류할 수 있습니다. 정리하면 다음과 같습니다.

 

✔ 단독주택 : 단독주택, 다중주택, 다가구 주택, 공관
✔ 공동주택 : 아파트, 연립주택, 다세대 주택, 기숙사

 

 

그럼 지금까지 부동산학 개론의 총론 파트, 부동산 분류에 대해서 공부해 보았습니다. 여기서 추가적으로 공부해야 할 것은 주택의 분류의 디테일한 사항입니다. 이 부분은 공법에서의 비중보다 학개론에서의 비중이 조금 더 큰 편인데요. 공법에서는 할 것이 너무 많아서 이런 부분은 패스하기 때문이죠. 그래도 어려운 부분은 아니기 때문에 공법에서 정리하고 오늘의 포스팅은 여기서 마무리 짓도록 하겠습니다.

 

다들 열공하세요!