안녕하세요. 정말 오랜만에 포스팅을 올립니다. 작년 공인중개사 시험 등록도 못하였는데.. 올해는 반드시 도전하기 위해 공부를 다시 시작하였습니다. 욕심부리지 않고 1차 중심으로 먼저 진행하려고 합니다. 제가 공부하는 것을 하나하나씩 올려보도록 할게요. 공부 열심히 해서 다같이 공인중개사 합격했으면 좋겠습니다. 그럼 1차 과목 중 하나인 부동산학 개론을 처음부터 진행해 보도록 하겠습니다.
부동산학 개론을 처음 들어가면 부동산의 개념에 대해서 알아야 합니다. 이러한 부동산학의 부동산 개념을 알기 전에 실제 부동산 실무에서는 어떻게 진행이 되고 있을까요!? 아시겠지만 부동산 거래활동, 관리 활동, 개발 활동, 입지선정 활동 등 여러 부동산 활동은 "법적인 측면"과 "경제적인 측면" 그리고 "기술적인 측면" 모두를 고려하여 이루어집니다. 그렇기 때문에 부동산 활동뿐만 아니라 부동산 개념에서도 역시 "법적인 측면"과 "경제적인 측면" 그리고 "기술적인 측면" 모두를 고려하여 파악해야합니다.
그럼 첫번째로 부동산의 법적인 개념부터 살펴보겠습니다. 법적 측면은 말 그대로 법적인 것입니다. 부동산의 권리 측면에 중점을 두어 파악한다고 보면 되겠죠. 또한 법이 눈에 보이지 않죠?! 그렇기 때문에 법적인 측면은 무형 측면의 개념입니다. 우선 법적 측면에서 시험에 자주 나오는 포인트부터 집어보도록 하겠습니다.
부동산의 법적 측면에서 빠지지 않고 나오는 것이 바로 협의의 부동산 입니다. 협의의 부동산이란 민법상의 개념으로서 "토지와 그 정착물"을 말합니다. 그럼 토지는 무엇이고 그 정착물이 무엇인지 살펴보아야겠죠?
토지는 우리가 알고 있는 그냥 땅으로 생각하면 되는데요, 개념 설명은 무한히 연속되고 있으나 지표에 인위적으로 선을 그어 구획하고 필지마다 지번을 붙여서 지적공부에 등록을 한 것을 말합니다. 즉, 토지는 "지적공부에 등록된 토지"라고 생각하면 될 것 같습니다.
이러한 토지는 개개인의 소유권이 인정됩니다. 이것을 토지소유권이라고 하며 이 토지소유권의 범위는 "정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지 상하에 미친다" 라고 민법 제212조에서 규정하고 있죠.
정당한 이익이 있는 범위??
참 애매하죠?!
그렇기 때문에 정당한 이익은 추상적 개념으로서 시대나 장소에 따라 그 범위가 달라질 수 있고, 이러한 판단은 법원의 판결에 의해 결정될 수도 있습니다. 예를 들어 고층빌딩을 지을 수 없었던 조선시대 같은 경우 토지의 공중권은 낮을 수밖에 없겠지만 과학기술이 발달된 오늘날 같은 경우는 조선시대보다는 훨씬 더 높아졌을 것입니다! 이렇게 시대나 장소에 따라서 토지소유권의 정당한 이익의 범위가 변한다는 것을 알고 넘어가겠습니다.
그밖에도 토지소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 상하에 미치는 것이기 때문에 정당한 이익 범위 밖에까지는 영향이 미치지 않는 것을 알 수 있고 토지의 상하에 미친다고 했기 때문에 효력 범위를 입체적으로 규정한 것이라고 볼 수 있습니다.
토지에 대해서는 간단히 알아보았고 그럼 다음 정착물에 대해서 살펴보도록 하겠습니다. 정착물은 사회 경제적인 면에서 토지에 부착되어 계속적으로 이용된다고 인정되는 물건을 뜻합니다. 용어를 어렵게 풀이했기 때문에 그냥 땅 위에 정착되어 있는 물건 정도로 간단히 이해하고 넘어가면 될 것 같은데요. 문제는 정착물의 종류를 알아야 하는 것입니다. 정착물은 크게 독립물과 종속물로 나뉠 수 있습니다.
독립물(독립 정착물)은 건물이나 명인방법을 갖춘 수목 또는 수목의 집단, 농작물, 입목 등 토지와는 별도의 독립된 물건을 뜻합니다. 즉, 토지 따로 물건 따로라는 뜻이죠.
입목은 등기부가 존재 - 저당권 설정 가능
명인방법을 갖춘 수목 - 저당권 설정 불가능
다음은 종속물(종속 정착물)로 수량, 교량, 터널, 담장 등 토지의 일부로 취급된 물건을 뜻합니다. 즉, 토지 위의 물건이 그냥 토지 것이라고 생각해보면 되겠죠!?!
그럼 협의의 부동산은 이 정도로 하고 광의의 부동산으로 넘어가 보겠습니다. 광의의 부동산은 협의의 부동산에 준부동산을 포함한 것을 말하는데요. 준부동산이란 부동산은 아닌데 부동산처럼 보겠다!라는 것이죠. 예를 들어 자동차, 건설기계, 선박(20톤 이상), 항공기 이나 공장재단, 광업재단 과 같은 부동산과 동산의 집합물 또는 무형의 권리인 어업권 등을 말합니다.
법적인 측면에 대해서 살펴보았으니 이제 경제적 측면을 살펴보겠습니다. 경제적 측면은 가치, 가격, 수요, 공급 등에 중점을 두어 파악하는 개념으로서 눈에 보이지 않기 때문에 무형적 측면의 개념으로 볼 수 있습니다. 시험에 나왔을 때 분류하는 방법은 뭔가 돈과 관련된 느낌일 경우 경제적 측면으로 보면 되는데요. 예를들어 상품, 자산, 자본, 생산요소, 소비재 등으로 볼 수 있습니다.
마지막 개념인 부동산의 기술적 개념입니다. 기술적 개념은 눈으로 볼 수 있는 유형적 측면에서 파악하는 부동산으로서 부동산의 자연적 특성과 밀접한 관련이 있습니다. 예를들어 공간, 자연, 위치, 환경, 지질, 토양 등을 들 수 있죠.
이러한 무형적인 측면 (법, 경제)과 유형적인 측면(기술)을 모두 고려하여 파악하는 경우 복합개념의 부동산이라고 합니다. 한 가지 주의해야 할 점은 "복학 개념의 부동산"은 토지와 건물을 함께 지칭하는 "복합 부동산"과 헷갈릴 수 있으니 조심하시기 바랍니다. 개념! 복학 개념! 개념이기 때문에 법, 경, 기 개념을 합친 복합개념! 꼭 기억하시기 바랍니다!
그럼 지금까지 부동산학 개론 첫 번째 장인 부동산 개념에 대해서 살펴보았습니다. 부동산 개념은 그냥 법 경 기 와 복합개념의 부동산 정도로만 알고 있으면 될 것 같습니다. 물론 그 세부적인 내용은 머릿속에 있어야겠지요.
그럼 지금까지 오랜만에 등장한 헤이스팟이었습니다.
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