지상권!?! 그것이 알고싶다!!

안녕하세요. 헤이스팟입니다.

오늘은 용익물권중 지상권에 대해 알아보려고 합니다.

지상권에서 알아야할 사항은 대략 4가지 정도인데요,

지상권

1. 지상권의 개념과 성질

2. 최단 존속기간

3. 지상권자가 갖는 권리

4. 특수 지상권 (법정지상권)**

이렇게 4가지를 살펴보도록 하겠습니다.

이중에서 공인중개사 빈출빈도가 가장 높은 부분은 바로 특수지상권입니다.

이 부분에 대해서는 추후 자세히 다뤄보도록 하고, 이번 포스팅에서는 지상권의 성질과 최단 존속기간, 그리고 지상권의 권리에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

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먼저 지상권의 개념에 대해서 알아보겠습니다.

지상권은 지상물을 소유할 목적을 가지고 타인의 토지를 사용하는 용익물권이 지상권입니다.

그냥 쉽게 타인 토지를 빌려서 쓸수 있는 권리입니다.

이러한 지상권의 객체, 즉 대상이 되는 것은 건물이 아닌 토지입니다!

한가지 예를 들어 볼까요!?

갑의 땅이 있었고 여기에 을이 지상권 설정계약을 하였습니다.

을은 갑의 땅에 지상권을 획득하였고 여기에 을이 건물을 신축하였습니다.

이런 경우 을은 2가지의 권리를 가지고 있습니다.

하나는 땅에 대한 지상권,

다른 하나는 건물에 대한 소유권입니다.

두가지 권리는 다른 권리이기 때문에 만약 을의 건물이 멸실된다고 하더라도 지상권은 소멸되지 않습니다.

그렇기 때문에 을은 자신의 건물을 제3자 병에게 팔 수 있습니다.

이러한 경우 특별한 사정이 없으면 건물 매매계약 속에는 을의 지상권도 병에게 양도된 것으로 봅니다.

왜냐하면 지상권이 없으면 갑이 건물 철거하라고 할경우 병이 대항력이 없기 때문에 철거 할 수 밖에 없기 때문입니다.

이렇게 건물을 병에게 팔 경우 등기해야 소유권이 취득되고, 지상권 또한 따로 등기해야 지상권을 취득할 수 있습니다.

또하나의 지상권의 특징은 지료가 지상권의 성립요소가 아니라는 점입니다.

그렇기 때문에 무상지상권 성립이 가능합니다.

예를들어 위의 사례에서 갑과 을이 지상권을 설정할때 지료, 즉 월세를 내지 않아도 지상권은 성립할 수 있습니다.

하지만 전세권이나, 임찬권은 전세금, 임대료가 성립요소이기 때문에 반드시 설정해야합니다.

다음으로는 지상권의 최단 존속기간입니다.

지상권은 기간을 정하지 않아도 적용되는 최단 존속기간이 존재합니다.

예를들어 견고한 건물이나 수목 소유를 목적으로 지상권을 설정한다면 30년이라는 최단 존속기간이 자동으로 생깁니다.

그밖의 다른 건물, 즉 견고하지 않은 건물은 15년, 공작물일 경우 5년이라는 최단 존속기간이 설정되고, 만약

공작물 소유목적으로 설정하였지만 그 종류나 구조가 미정일 경우 15년의 존속기간이 설정됩니다.

다음은 지상권의 권리에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

지상권이란 쉽게 해석하자면 토지를 사용할 수 있는 권리 입니다.

용익물권이기 때문에 제 3자에게 대항력을 갖추고 있는 강력한 권리입니다.

이러한 지상권은 소유권에 명시되어 있는 물권적 청구권과 상린관계에 대한 권리가 지상권에 준용되기 때문에 이러한 권리를 행사할 수 있습니다.

물권적 청구권과 상린관계는 이전 포스팅에서 다뤘기 때문에 이전 포스팅을 참고해주세요~^^

그리고 이러한 지상권은 처분권에 있어서 절대적으로 보장됩니다.

얼마든지 지상권의 양도가 가능하고 저당권 설정도 가능하며 임대차까지 가능합니다.

또한 지상권자의 계약이 만료되어 지상권이 소멸된다면, 지상권자는 지상권 설정자에게 계약 갱신 청구를 할 수 있습니다. 

하지만 설정자가 이를 받아들이지 않을 경우 목적물을 지상권 설정자에게 매수청구 할 수 있습니다.

이러한 매수청구는 형성권으로서 거부를 할 수 없습니다.

돈이 없어서 매수 못한다?

그럼 계약을 갱신해야죠..ㅎㅎㅎ

즉, 계약청구가 먼저고 이를 받아들이지 않을 경우 지상물에 대한 매수청구를 할 수 있는 것입니다.

이 지상물 청구권에 대해 조금만 더 자세히 살펴보도록 할께요.

갑의 토지가 있었습니다.

여기에 을은 건물을 짓고 싶어서 갑에게 지상권 계약을 하였습니다.

갑은 추후 계약이 끝났을 때 건물을 매수하고 싶지 않았기 때문에 계약이 끝나도 지상물 매수청구를 하지 않는 다는 특약과 함께 존속기간을 정하지는 않았습니다.

그리고 을은 갑의 토지에 건축물을 신축하였죠.

그리고 30년이라는 세월이 흘렀습니다.

여기서 을이 할 수 있는 행동은 어떻게 될까요!?

30년이라는 세월이 흘렀고, 존속기간을 정하지 않았기 때문에 최단존속기간 만료로 을의 지상권은 말소등기를 안해도 자동으로 소멸되었습니다.

을은 우선 갑에게 계약 갱신 청구를 할 수 있습니다.

만약 여기서 갑이 그의 제안을 거절했을 경우 을은 지상물에 대한 매수청구가 가능합니다.

매수청구를 하지 않는다는 특약은 하였지만 소용이 없습니다.

지상권에 대한 처분권은 절대적으로 보장되기 때문에 특약은 소용이 없으며, 갑은 거절하지 못하고 지상물을 매수 해야합니다. 

만약 여기서 을이 수목 소유를 목적으로 지상권을 계약했을 경우는 어떨까요!?

동일하게 30년이 흘렀을 경우 지상권은 자동으로 소멸됩니다.

다만 수목은 수거가 가능하죠.

그렇기 때문에 을은 수목을 수거해갈 수 있습니다.

만약 이때 반대로 갑이 을에게 매수청구를 할 수 있고, 이러한 매수청구권은 형성권으로 거절할 수 없습니다.

그렇다면 이러한 목적물의 형상을 유지하고 수선하고 관리하는 의무는 누구에게 있을까요!?

땅도 빌려줬는데 지상권 설정자(땅주인)가 필요비까지 내면 뭔가 이상하죠?!

그렇기 때문에 지상권자는 필요비를 상환청구할 수 없습니다.

아! 그리고 물론 지료증감청구, 즉 지상권에 대한 지료를 늘리거나, 줄이는 청구를 하는 것은 형성권으로서 지상권자 또는 설정자가 서로에게 청구할 수 있습니다.

다음으로 알아볼 것은 바로 담보지상권에 대해 알아보겠습니다.

갑은 나대지 토지를 사기 위해 을 은행에 대출을 하였습니다.

을 은행은 당연히 공짜로 빌려줄 일이 없고, 담보로 갑이 살 토지에 저당권과 함께 지상권을 등기하였습니다.

여기서 을은행은 왜 지상권까지 등기하였을까요!?

그 이유는 나대지가 비싸기 때문입니다.

만약 갑이 나대지를 사고 건물을 신축하게 된다면, 을 은행 입장에서는 손해입니다.

왜냐하면 나대지가 건물이 건축된 땅보다 비싸기 때문에 갑이 소유한 자신의 땅에 건물을 짓게 될 경우 을의 담보가치가 떨어지게 되기 때문입니다.

그렇기 때문에 을 은행은 저당권과 함께 지상권까지 등기하게 됩니다.

이러한 등기가 소멸되기 위해서는 당연히 갑이 돈을 다 갚으면 소멸하겠죠!?

마지막으로 지료에 대한 예를 조금만 더 알아보고 오늘의 포스팅을 마치도록 하겠습니다.

갑의 땅에 을이 지상권을 취득하였습니다.

여기서 을은 갑에게 지료로 월 300만원씩 납부하기로 구두계약하였습니다.

이 후 을은 병에게 자신의 지상권을 양도하였습니다.

위와 같은 상황에서 갑은 병에게 지료를 주장할 수 있을까요!?

아쉽지만 구두계약일 뿐이고 등기를 안했기 때문에, 제3자인 병에게 지료를 주장할 수 없습니다.

물론 이러한 구두계약도 계약이고 채권적 성격이 있기 떄문에 당사자 간, 즉 갑과 을간의 지료계약은 성립이 되는 것이지만, 제3자인 병에게까지 지료를 요구하기 위해서는 등기가 되어야 채권의 물권화가 되면서 물권적 효력이 생기게 됩니다.

이러한 지료는 2년치를 지불하지 못했을 경우 소멸청구가 가능합니다.

예를들어 보겠습니다.

갑의 땅에 을이 지상권을 획득하였습니다.

을은 자신의 돈으로 지상권을 획득하기에는 돈이 없었기 때문에 병은행에 대출을 받아 획득하였죠.

병은 당연히 을의 지상권에 저당권을 잡아놨습니다.

위의 사례에서 을이 지료를 2년연체할 경우 지상권은 바로 소멸되지는 않습니다.

왜냐하면 아무것도 모르는 병을 보호해주기 위해서이죠.

갑은 병에게 소멸청구한다고 통지를 해야하며 상당기간이 경과가 되면 지상권 소멸의 효력이 생깁니다.

시험에서는 "즉시 효력이 생긴다" 라고 나오는데, "즉시" 는 절대 아닌점! 

반드시 체크하여주세요~

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그럼 지금까지 지상권에 대해서 살펴보았습니다.

궁금하신 점이나 원하시는 부분있으시면 댓글 언제든 남겨주시구요~

모두들 열공하세요!!:)