안녕하세요. 부동산학개론 세번째 시간이 찾아왔습니다. 오늘의 단원은 부동산 총론에서의 부동산 특성에 대해서 살펴보도록 하겠습니다. 부동산 특성은 분량은 많고 난이도가 꽤 있는 편인데, 과거에 비해 출제빈도는 낮이진 경향이 있습니다. 그래서 많은 시간을 들여 공부하기 보다는 토지의 자연적 특성과 인문적 특성 중심으로 공부하는 것이 좋다고 하네요. 그럼 지금부터 부동산학개론-부동산 총론-부동산 특성에 대해 공부해 봅시다!
부동산 특성은 부동산이 일반재화와는 특별히 구별되는 성질을 말합니다. 사실 토지의 특성과 건물의 특성으로 분류할 수 있지만 일반적으로 부동산 특성이라고 하면 토지의 특성을 말합니다. 이 토지의 특성은 크게 자연적 특성과 인문적 특성으로 나뉘는데요. 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.
토지의 자연적 특성은 물리적 특성이라고도 하며, 인간의 법 경제 등의 활동과는 무관하게 선천적이고 정적이며 불변적인 성격을 갖습니다. 말그대로 토지 그 자체의 자연적인 특성인데요. 자연적 특성은 부동성, 부증성, 영속성, 개별성, 인접성이 있습니다. 그럼 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.
첫번째 부동성은 움직이지 못하는 특성을 말합니다. 상식적인 내용이죠. 토지에 발이 달려 움직일 수 없지 않습니까?! 즉, 부동성이란 인위적으로 그 위치를 이동시킬 수 없는 특성을 말합니다. 이같은 부동성으로 파생되는 현상을 열거하면 다음과 같습니다.
- 부동산과 동산을 구별하는 근거
- 공시방법을 달리하는 근거 (부동산-등기 / 동산 - 점유)
- 부동산 활동 및 부동산 현상을 국지화
- 지역적으로 세분된 하위시장으로 구분
- 임장활동
- 추상적 시장
- 외부효과 발생
- 감정평가 시 지역분석의 근거
- 감정평가 시 경제적 감가의 근거
- 부동산 시장이 지역적 시장이 되므로 중앙정부나 지방자치단체의 상이한 규제와 통제를 받는다.
부동성에서 가장 중요한 파생효과는 국지화입니다. 이동할 수 없기 때문에 국지화가 발생한다! 가장 중요한 것이니 우선 이것은 챙기도록 하겠습니다.
다음은 부증성입니다. 부증성이란 일반재화와는 다르게 생산비를 투입하여도 물리적인 양을 증가시킬 수 없는 특성을 말합니다. 즉, 부증성은 토지를 늘릴 수 없다는 뜻인데요. 여기서 만약 "바다를 매립하여 땅을 만들었다" 라고 반문을 한다면, 매립이나 용도전환을 통한 택지조성은 토지의 물리적 증가가 아닌 경제적(용도적) 공급의 증가입니다. 생각해 보면 바다 밑에 땅이 이미 있기 때문에 땅이 늘어나고 생산 된것은 아닙니다. 즉, 물리적으로 땅이 생성된 것이 아니라, 그냥 있는게 들어난 것이라고 맘편히 생각합시다! 그럼 부증성으로 인한 파생효과를 보도록 하겠습니다.
- 생산비 법칙 적용 불가
- 토지부족 문제의 원인
- 토지의 집약적 이용 촉진
- 사회성, 공공성을 강조하는 근거 (토지공개념 도입의 원인)
- 산업화 도시화에 따른 토지수요 증가에 따라 토지의 희소성을 증대
- 공간수요의 입지 경쟁이 발생 (지가 상승의 문제를 발생)
- 최유효이용의 근거
- 토지의 물리적 공급곡선이 수직(완전 비탄력적)이 되게 한다.
다음은 영속성에 대해서 살펴보겠습니다. 영속성이란 토지는 일반재화와는 다르게 시간의 흐름이나 사용에 의하여 소모되거나 마멸되지 않는다는 특성입니다. 즉, 토지는 물리적인 측면에서 부증성에 의해 절대로 증가시킬수도 없고 영속성에 의해 감소되지도 않는다는 것입니다. 영속성의 파생현상으로는 다음과 같습니다.
- 물리적 감가상각을 적용할 수 없는 근거
- 재생산이론이나 사고방식을 적용 불가
- 토지의 가치보존수단이 우수
- 토지로 부터의 수익이 영속적
- 부동산 활동의 장기적 배려를 요구하며 예측의 원칙의 근거
- 토지의 소유이익과 사용이익의 분리를 가능하게 하여 임대차 시장이 발달 원인
- 소득이득과 자본이득 향유
다음은 개별성입니다. 개별성이란 물리적으로 완전히 동일한 토지는 없다는 특성입니다. 즉, 방향, 지형, 지질, 물리적 위치 등을 고려하는 경우 동일한 토지는 존재할 수 없게 되는 것이죠. 예를들어 서울시 강남구 삼성동 100번지의 토지는 그곳 한곳밖에 없고 다른 토지와는 당연히 다르겠죠?! 그렇기 때문에 부동산은 물리적인 면에서 대체가 불가능한 특성이 있습니다. 이러한 개별성으로 인한 파생현상은 다음과 같습니다.
- 부동산 활동이나 현상을 개별화 시키므로 부동산 비교의 어려움
- 부동산의 일물일가의 법칙의 적용 불가
- 감정평가 시 표준지를 선정하기 곤란하게 하며, 부동산가치 추계의 어려움을 유발
- 개별성으로 인해 부동산 상품간 대체관계가 불성립
마지막특성으로는 인접성입니다. 인접성이란 물리적으로 토지는 연결되어 접해 있는 특성이 있습니다. 이러한 인접성으로 인하여 파생되는 현상은 다음과 같습니다.
- 인접지와의 협동적 이용을 필연적으로 요구
- 개발이익의 사회환수 논리의 근거
- 부동산 감정평가에 있어서 지역분석의 근거
- 부동산 감정평가 시 적합의 원칙과 관련하여 경제적 감가의 근거
- 소유와 관련하여 경계 문제를 불러 일으키며, 용도 면에서 대체 가능성이 존재
- 부동산 시장에 외부효과를 발생시키는 근거
인접성에서 중요한 것은 외부효과를 발생시키는 근거가 된다는 점입니다. 앞서 공부해서 알겠지만 부동성 역시 외부효과와 관련있지만 인접성이 외부효과의 가장 주된 특성이라고 보면 됩니다.
그럼 지금까지 부동산 특성의 자연적 특성에 대해서 살펴보았습니다. 다음 포스팅에서는 이어서 인문적 특성에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 모두들 남은 기간동안 화이팅하면서 공부합시다!
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