저번 포스팅에서는 토지의 특성 중 자연적특성에 대해 살펴보았고, 이번에는 인문적 특성에 대해서 살펴보도록 하겠습니다. 토지의 인문적 특성은 인간의 다양한 생활활동 과정에서 토지와의 관계에서 발생하는 특성입니다. 이러한 인문적 특성은 후천적인 특성이며, 인위적이고 가변적이고 신축적인 성격을 가지고 있습니다. 자연적특성은 자연 그대로이기 때문에 선천적이고 불변하지만 인문적 특성은 인간이 정해놓은 특성이기에 후천적이고 변할 수 있다고 생각해 주시면 되겠습니다. 이러한 토지의 인문적 특성은 자연적 특성으로 발생하는 제약을 완화시켜주는 역할을 하기도 합니다. 그럼 본격적으로 인문적 특성은 무엇인지 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.
먼저 용도의 다양성입니다. 용도다양성이란 부동산이 주거용, 상업용, 공업용 등 다양한 용도에 사용될 수 있는 특성을 말합니다. 사실 땅은 땅일뿐이지만, 이러한 땅에 사람이 "주거용이다, 상업용이다, 공업용이다." 라고 정한 것 뿐입니다. 그렇기 때문에 인문적 특성이라고 볼 수 있겠죠. 이렇게 다양한 용도 중에서 어떻게 이용하는 것이 최유효이용인지에 대한 분석이 필요합니다. 용도의 다양성으로 인한 파생현상으로는 다음과 같습니다.
- 최유효 이용의 판단 근거
- 주어진 용지에 최적의 용도를 찾는 적지론의 근거
- 창조적 이용을 가능하게 만들고, 이행과 전환을 통해 토지의 경제적 공급을 가능하게 만듬
용도의 다양성 중에서 가장 중요한 키워드는 바로 최유효이용입니다. 토지는 무한히 있는 것이 아니기 때문에 최고의 효율을 짜내야 겠죠?! 그걸 가능하게 도와주는 것이 용도의 다양성이라고 생각해도 좋을 것 같습니다.
다음은 병합 · 분할 가능성입니다. 병합 · 분할 가능성이란 토지는 이용목적에 따라 그 면적을 인위적으로 분할 · 병합하여 사용할 수 있다는 특성이 있습니다. 일반적으로 병합 · 분할에는 "공간정보의 구축 및 관리등에 관한 법률", "부동산 등기법" 등의 규제가 수반됩니다. 이러한 병합 · 분할 가능성으로 파생되는 현상은 다음과 같습니다.
- 병합 · 분할을 통해 용도의 다양성을 지원
- 합병으로 인한 증 · 감가 또는 분할에 따른 증 · 감가 가능
- 부동성과 함께 작용하여 한정가격이 존재
- 토지의 합필 등을 통하여 규모의 경제가 나타남
세번째 인문적 특성으로는 사회 · 경제 · 행정적 위치 가변성을 들 수 있습니다. 사회 · 경제 · 행정적 위치 가변성이란 토지의 물리적 위치는 고정되어 있으나 사회변화에 따라 그 토지의 사회적 · 경제적 · 행정적 위치는 가변적이라는 성질입니다. 즉 땅은 움직이지 않고 땅위의 건물이나 경제, 정책이 변한다고 생각하면 되는데요. 하나씩 살펴보도록 하겠습니다. 사회적 위치의 가변성은 공장의 전입이나, 공원의 폐지, 학교이 이전 등이 사회적 위치의 변화와 관련되어 있습니다. 경제적 위치의 가변성은 소득증대, 교통체계 변화 등이 있으며, 행정적 위치의 가변성은 정부의 규제나 계획의 변경, 특정지역에 대한 정책의 시행 등이라고 볼 수 있습니다.
마지막 기타 인문적 특성으로는 지역성과 국토성을 들 수 있습니다. 지역성은 부동성으로 인해 다른 부동산과 함께 하나의 지역을 형성하며 부동산 간의 상호작용을 통하여 그 지역의 사회적 경제적 행정적 위치와 지역특성이 결정됩니다. 각 지역은 다른 지역과 구별되는 특성을 가지므로 부동산 활동을 함에 있어서 이러한 지역성을 고려하게 되고 특히 감정평가 활동에서 지역분석의 근거가 됩니다. 즉, 땅은 움직이지 않고 땅위의 사람들이 끼리끼리 놀면서 지역특성이 생긴다고 맘편히 생각하도록 하겠습니다.
다음은 국토성입니다. 국토는 국가가 성립하기 위한 아주 중요한 요소입니다. 토지의 공개념이 적용되고 사회성 · 공공성이 강조되며 부동산에 각종 법률적 규제가 가해지는 것은 이러한 국토성의 근거가 됩니다. 현대 민법은 재산권 절대의 원칙보다 공공복리를 우선하는 원칙이 적용되므로 토지의 재산권 행사에도 이러한 원칙이 적용됩니다. 그렇기 때문에 자신이 원하는 곳에 땅을 사고 건물을 짓고 싶어도 행정적인 규제가 있을 경우 건물을 지울 수 없게 되는 것이죠.
그럼 지금까지 부동산 특성의 인문적 특성에 대해 공부하였습니다. 인문적 특성도 중요하지만 자연적 특성이 조금 더 중요하기 때문에 자연적 특성도 반드시 공부하시기를 바라며 마지막으로 인문적 특성 4가지를 아래에 적어 놓을 테니 대제목만 보고 머리속에서 어떠한 것들이 있었는지 생각해 보는 시간을 가져보시기 바랍니다.
[부동산 특성 - 인문적 특성]
✔ 용도다양성
✔ 병합 · 분할 가능성
✔ 사회 · 경제 · 행정적 위치 가변성
✔ 지역성 · 국토성
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