안녕하세요. 저번 포스팅으로 부동산의 개념, 분류, 특성, 속성에 대해 살펴보면서 총론을 마무리 지었습니다. 이제 총론 파트가 끝나고 각론으로 들어갈 예정인데요. 부동산 각론은 경제론, 시장론, 정책론, 투자론, 금융론, 부동산 개발 및 관리론 등으로 이루어져 있습니다. 사실 이 각론은 부동산학 개론 중에서 가장 출제가 많이 되고 있는 부분으로서 반드시 잡아야 하는 단원입니다. 그럼 지금부터 경제론을 시작으로 각론에 대해서 하나씩 공부해 보도록 하겠습니다.
[부동산학 개론]
1. 부동산 총론
2. 부동산 각론
- 경제론 ← 수요공급 이론 / 경기변동
- 시장론
- 정책론
- 투자론
- 금융론
- 부동산 개발 및 관리론
3. 감정평가론
부동산 경제론은 매년 5~6문제 정도 출제되는 중요한 챕터입니다. 또한 이후에 공부하는 정책론과도 연관이 되어 있기 때문에 그 중요도는 더 높고, 반드시 잡아야 하는 챕터입니다. 경제론은 크게 수용 · 공급 이론과 경기변동 이렇게 2가지로 나뉘는데 먼저 수요 · 공급부터 공부하도록 하겠습니다.
수요 · 공급에서 중요한 부분은 유량과 저량, 수요량(공급량) 변화, 수요(공급) 변화, 균형의 결정과 이동, 탄력성의 개념과 종류, 탄력성 크기 결정 요인 정도로 볼 수 있는데요. 이러한 것의 기초가 되는 수요와 공급이 무엇인지 개념부터 잡고 가도록 하겠습니다.
수요란 소비자가 일정 기간 동안 상품을 구매하고자 하는 욕구를 뜻합니다. 수요 개념에서는 유량과 저량을 구별하는 것이 가장 중요한데요. 유량은 일정기간을 전제로 하여 측정하는 것이 유량 개념이고, 일정 시점을 전제로 측정하는 것이 저량 개념입니다. 처음 공부할 때는 정말 유량이 뭔지.. 저량이 뭔지... 헷갈렸는데요. 나름대로의 노하우를 공개하자면 바로 "더하기" 입니다. 유량은 더하기가 가능하고, 저량은 더하기가 불가합니다. 예를 들어보도록 하겠습니다.
✔ 지대 수입, 도시인구, 주택 재고, 실물자산, 아파트 생산량, 가계소득
위의 예시에서 "유량 변수"와 "저량 변수"를 구별할 수 있을까요? 제가 하는 방법은 이렇습니다. 지대 수입을 예를 들어 설명하자면 2020년의 지대 수입과 2021년의 지대 수입이 더하기가 가능한지 생각하는 것입니다. 만약 2020년의 지대 수입이 100만 원이라고 하며, 2021년의 지대 수입이 200만 원이라고 한다면 지금까지 얼마의 지대 수입을 올렸을 까요?! 바로 300만 원의 지대 수입을 올렸습니다.
어색한가요?
말이 안 되나요?
사실 하나도 어색하고 이상하지 않습니다. 그럼 이것이 유량 변수입니다. 다음 예를 보도록 하겠습니다.
2020년 서울 도시 인구가 1,000만 명이고 2021년 서울 도시 인구가 2,000만 명입니다.
그럼 지금까지의 서울 도시 인구는 몇 명인가요!?
3,000만 명인가요?
누가 봐도 어색합니다..
즉, 도시인구는 저량 변수라고 볼 수 있는 것이죠. 이렇게 유량 변수와 저량변수를 구별할 수 있으면 나머지 예시들도 충분히 구별할 수 있을 것으로 생각합니다.
다시 본론으로 넘어와서 수요는 구매하고자 하는 의사뿐만 아니라 지불할 수 있는 능력이 있는 유효수요이어야 한다는 점입니다. 구매하고자 하는 의사만 있을 경우 잠재수요라고 하고 이는 수요에 포함되지 않습니다.
수요에 대한 개념을 살펴보았으니 이제 수요량에 대해서 공부해 보도록 하겠습니다. 수요량이란 구매력이 있는 구매자가 일정 기간 동안 구매하고자 하는 최대수량의 크기를 말합니다. 즉, 수요의 크기를 수량으로 표시한 것이죠.
다음은 수요 결정 요인에 대해 공부하도록 합시다. 수요 결정요인이란 수요량의 크기에 영향을 미치는 요인을 말합니다. 예를 들어 당해 재화의 가격이나 소득, 가족수, 기호 등 여러 가지가 있으며 이러한 것들이 변동하게 되면 수요나 수요량이 변하게 됩니다. 여러 가지 수요 결정요인이 있겠지만 당해 재화의 가격과 소득, 관련재 가격, 인구, 수요자의 가격 상승 또는 하락 예상, 이자율 정도만 살펴보도록 하겠습니다.
먼저 당해 재화의 가격이 상승하면 그 재화의 수요량은 감소하고, 당해 재화의 가격이 하락하면 그 재화의 수요량은 증가합니다. 즉, 가격이 싸지면 사고 싶어 하는 사람(수요)이 많아지고, 가격이 비싸지면 사고 싶어 하는 사람이 적어집니다. 상식적인 이야기이며, 여기서 중요한 점은 당해 재화의 가격의 변화에 의해 수요량이 변한다는 점입니다.
다음은 소득에 대해 살펴보겠습니다. 일반적으로 소득이 증가하면 수요량은 증가하고, 소득이 감소하면 수요량은 감소합니다. 이를 우등재, 정상재라고 합니다. 일반적이라고 했기에 예외도 있겠죠!? 즉, 소득이 증가하는데 오히려 수요량이 감소하고 소득이 감소하는 경우 수요량이 증가하는 재화를 가리켜 열등재라고 합니다. 이것도 상식적으로 생각하면 이해하기 쉽습니다. 소득이 넘쳐나 돈이 차고 넘칠 경우 한강뷰가 보이는 아파트에 살지, 변두리의 초가집에 살지 정도로 생각해보면 되겠죠?!
다음은 관련재 가격입니다. 이것은 해당 재화와 관련되어 있는 다른 재화의 가격이 기준 재화의 수요량에 영향을 미치는 것을 말합니다. 관련재는 대체재와 보완재로 나눌 수 있으며, 대체재는 대체할 수 있는 것, 즉 "사과 안 먹고 배 먹을래!"라는 정도로 해석하면 될 것 같습니다. 보완재는 서로 보완해 주는 것으로 "고기 샀어! 상추도 사자!"라는 정도로 해석하면 될 것 같습니다.
다음은 인구인데요. 어떤 지역으로의 유입인구의 증가는 그 지역의 부동산 수요를 증가시킵니다. 개별 가구의 입장에서는 가족수가 늘어날수록 당연히 수요는 증가하게 되겠죠. 사람이 돈이다 라는 말도 있습니다. 이 말은 사람이 많은 곳에 가면 당연히 수요가 많아질 수 있는 확률이 높아지기에 이런 말이 나왔다고 생각하면 될 것 같습니다.
다음은 수요자의 가격 상승 또는 하락 예상에 대한 사항입니다. 코로나가 터지면서 주식시장이 폭락을 했었죠. 너무 많이 떨어져서 앞으로 주식은 오를 것이라고 많은 사람들이 생각했습니다. 그리고 주식시장은 크게 올랐습니다. 이것이 수요자의 가격 상승 예상에 대한 사항입니다. 주식의 가격이 상승할 것이라고 생각했기 때문에 수요가 증가하여 (사고자 하는 사람이 많아져) 가격이 오르게 된 것입니다.
마지막으로 살펴볼 사항은 이자율입니다. 이자율은 부동산 수요 결정요인이 될 수도 있고, 공급 결정요인도 될 수 있습니다. 이자율이 높아지면 돈 빌리고 받는 돈이 많아져 공급 입장에서는 좋은 소식이지만, 수요 입장에서는 좋지 않겠죠. 이렇게 줄다리기 싸움을 하는 것이 수요와 공급이라고 생각하면 되겠습니다.
[수요 결정요인]
- 재화의 가격과 소득
- 관련재 가격
- 인구
- 수요자의 가격 상승 또는 하락 예상
- 이자율
그럼 지금까지 수요의 개념과 수요량 그리고 수요 결정요인에 대해서 공부해 보았습니다. 수요 · 공급은 경제론의 가장 기본적이고 기초가 되는 이론으로서 꼭 잡고 가시길 바라면서 오늘의 포스팅을 마치도록 하겠습니다.
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