[부동산학 개론] #08 부동산 경제론 (feat. 초과수요, 초과공급, 균형의 이동과 결정)

 

 

 오늘은 부동산 각론의 부동산 경제론에서 수요 · 공급 파트인 균형의 이동과 결정에 대해서 공부해 보도록 하겠습니다. 지난번 수요 · 공급이 기본이 되어야 이해할 수 있는 단원이기 때문에 수요 · 공급을 먼저 꼭 공부하고 시작하기를 바랍니다. 그럼 바로 공부해 보도록 하겠습니다.

 

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 먼저 균형에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 단어 그대로 균형이란 외부의 어떤 충격이 가해지지 않는 한 그 상태가 유지되는 상태를 의미하며, 수요 · 공급 이론에서는 수요량과 공급량이 일치하여 가격 이외의 다른 요인이 변하지 않는한 그 상태가 유지되는 것을 말합니다. 즉, 수요하고자 하는 양과 공급하고자 하는 양이 일치할 때 수요곡선과 공급곡선이 교차하는 점에서 균형이 달성됩니다. 이 교차하는 점을 균형점이라고 하고 그때의 가격을 균형가격, 그때의 거래량을 균형 거래량 또는 균형량이라고 합니다. 만약 일치하지 않는다면 불균형이라고 하고 수요가 더 많을 경우 초과수요, 공급이 더 많을 경우 초과공급이라고 합니다. 여기까지만 먼저 간단히 정리하면 다음과 같습니다.

 

✔ 균   형 : 수요량과 공급량이 일치하여 가격 이외의 다른 요인이 변하지 않는 한 그 상태가 유지되는 것
✔ 균형점 : 수요곡선과 공급곡선이 교차하는 점
✔ 균형가격 : 균형점의 가격
✔ 균형량 : 균형점의 거래량
✔ 불균형 : 균형이 아닌 것
✔ 초과수요 : 분균형 중 수요가 많은 것
✔ 초과공급 : 불균형 중 공급이 많은 것

 

 그럼 여기서 초과수요와 초과공급에 대해서 조금만 더 디테일하게 살펴보겠습니다. 초과수요는 시장에 수요 하고자 하는 양이 공급하고자 하는 양보다 많을 경우 초과수요라고 하며, 초과수요가 발생할 경우 당연히 가격은 상승합니다. 쉽게 말해, 사고자 하는 사람이 많아 가격이 올라간 것입니다. 가격이 상승하면 점의 변화인 것 아시죠!? 가격이 올라가니 수요곡선과 공급곡선 상에서 수요량 감소, 공급량 증가가 나타나고, 초과수요의 크기가 점점 작이 지면서 균형을 이루게 됩니다. 즉, 초과수요가 발생할 경우 가격 상승에 의해 수급량이 조절되어 균형에 이른다는 뜻이죠.

 

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 다음은 균형의 이동에 대해서 살펴보도록 하겠습니다. 먼저 수요곡선 또는 공급 곡선 중 하나만 이동하는 경우 균형량과 균형 가격은 어떻게 되는지 살펴보도록 하겠습니다. 수요만 증가하는 경우 균형량이 증가하면 균형 가격이 상승합니다. 반대로 수요만 감소하는 경우 균형량은 감소하고 균형가격은 하락합니다. 공급만 증가하는 경우는 균형량이 증가하고 균형가격이 하락합니다. 그리고 공급만 감소하는 경우는 균형량이 감소하고 균형가격은 상승합니다. 예를 들어 설명하자면 수요가 증가하는 경우는 사고자 하는 사람이 많다는 것을 의미합니다. 사고자 하는 사람이 많으면 가격이 오르고 거래도 활발하게 이루어지겠죠!? 그렇기 때문에 균형 가격과 균형량이 증가하게 되는 것입니다. 수요곡선과 공급곡선 중 하나만 이동하는 경우는 상식적으로 쉽게 풀리는 문제이기 때문에 크게 걱정할 필요는 없습니다. 

 

 하지만 수요곡선과 공급곡선 모두 이동하는 경우가 문제입니다. 하나만 이동했을 때보다는 확실히 더 어렵고 헷갈립니다. 사실 그래프를 그리면서 본다면 시각적으로 이해가 되기 편하지만 시험은 그림으로 나오는 것이 아니라, 글로 나오기 때문에 우리는 글에 익숙해져야 합니다. 그럼 하나씩 글로 이해하면서 정리해보도록 하겠습니다.

 

 먼저 수요가 증가하고 공급도 증가하는 경우를 살펴보겠습니다. 수요와 공급 모두 증가하였기 때문에 양적인 측면에서는 무조건 증가할 것입니다. 사고 자하는 사람, 팔고자 하는 사람이 많다는 것 자체가 바로 거래량을 늘리기 때문이죠. 즉, 균형량은 반드시 증가합니다. 하지만 균형 가격은 어떻게 될까요? 수요가 증가하면 가격은 상승합니다. 또한 공급이 증가하면 가격은 하락하죠. 그럼 수요와 공급 모두 증가하였을 경우 가격은 상승일까요? 하락일까요? 고민할 필요없이 정답은 알 수 없습니다.

 

다른 예를 보도록 하겠습니다. 수요와 공급 모두 감소하였습니다. 모두 감소하였기 때문에 양적인 측면에서는 무조건 감소하겠죠?! 그래서 균형량은 반드시 감소합니다. 그렇다면 균형가격은 어떻게 될까요?! 수요가 감소하면 가격은 하락하고, 공급이 감소하면 가격은 상승합니다. 그렇기 때문에 정답은 알 수 없는 것이 정답입니다. 간단하죠?

 

다음 예를 또 살펴보도록 하겠습니다. 수요는 증가하였는데 공급은 감소하였을 경우는 어떻게 될까요? 수요량은 증가했고 공급량은 감소했기 때문에 균형량은 증가일까요? 감소일까요? 정답은 알 수 없습니다. 이제 감이 오실 것이라고 믿습니다. 수요가 증가하면 가격은 상승하고 공급이 감소하면 가격은 상승합니다. 즉, 결론은 수요가 증가하고 공급이 감소하면 균형 가격은 반드시 상승하고 균형량은 알 수 없습니다. 

 

그럼 마지막 예는 수요는 감소하고 공급은 상승하였을 경우입니다. 이 부분은 여러분들이 직접 한번 해보시기 바랍니다.