통정허위표시에 대해서 알아봅시다!

안녕하세요. 헤이스팟 인사 올립니다!

오늘은 통정허위표시란 무엇인가에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.

그전에, 현재 우리가 어디를 공부하고 있는지 확인해보도록 하겠습니다.

1. 민법총칙  1) 법률관계와 권리변동  2) 법률행위  3) 의사표시    (1) 비진의표시    (2) 통정허위표시 ←

통정허위표시는 공인중개사 시험에서 주로 사례를 통해 출제됩니다.

그럼 어떠한 사례가 있는지 살펴보도록 하죠!

갑이 건물을 가지고 있고 갑에게 돈을 빌려준 채권자 A가 있었습니다.

하지만 갑은 A에게 돈을 갚을 생각이 전혀 없었습니다.

갑은 채권자 A가 자신의 건물을 경매 넣을까 두려워 자신의 친구 을에게 주택을 매매한 것처럼 꾸며서 계약을 체결하였습니다.

위의 사례에서 갑과 을의 매매계약에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

갑은 건물을 팔 의사는 없지만 표시는 건물을 팔겠다고하여 매매계약을 체결하였습니다. 

그리고 갑 스스로도 의사와 표시가 일치하지 않는 것을 알고있죠. (비진의표시)

을 또한 마찬가지입니다.

을도 의사와 표시가 불일치 한것을 스스로 알고 있습니다. (비진의표시)

즉, 통정허위표시는 매수자와 매도자가 내통하여 이루어지는 가장매매로 비진의표시가 2개가 있습니다.

당연히 통정허위표시이기 때문에 무효이겠죠!

여전히 목적물의 소유자는 갑이며, 을은 불법원인급여가 아니기 때문에 갑은 을에게 부당이득 반환청구가 가능합니다.

채권자는 억울하겠죠?!

채권자는 등기가 을에게 있기 때문에 갑에게 다시 등기를 돌리고 싶어 할 것입니다. 

그래야 경매를 신청하든 뭘하든 하겠죠!

그래서 채권자는 만약 갑과 을의 매매계약은 통정허위표시(가장매매)다 라는 입증책임을 성공시킨다면 갑과 을의 매매에 대한 채권자취소권이 가능합니다.

만약 을이 다른 사람 병에게 이 건물을 팔았을 경우, 병이 선의의 제3자라면 병의 등기는 유효입니다.

이때의 제3자, 병의 선의는 추정됩니다.

따라서

"병은 우리가 가장매매라는 것을 모르고 있지 않고 알고 있었습니다." 

(병은 선의가 아니라, 악의다)

라고 하는 입증책임은 갑에게 있습니다.

이때의 병은 선의면 족하고 무과실까지는 필요없습니다.

이후 병이 등기를 마치고 다른 제3자(전득자) 정이라는 사람에게 매도하였을 경우에는 정의 선, 악을 불문하고 유효가 됩니다. (엄폐물의 법칙)

갑은 손해가 막심한데 나쁜짓을 같이한 을은 손실이 없고 건물을 팔아 이득만 챙겼습니다.

이러면 안되죠!

그래서 갑은 을에게 부당이득 반환청구가 가능합니다.

만약 건물이 병에게 넘어갔을 경우 건물에 대한 부당이득 반환청구가 가능하지 않지만, 건물을 팔아 벌은 대금으로도 가능합니다.

정리하겠습니다.

통정허위표시는 무효입니다.

여기서의 무효는 상대적 무효로서 당사자들끼리의 무효이며, 선의의 제3자에게 대항하지 못합니다.

통정허위표시의 요건으로는 의사와 표시가 불일치해야 하며, 상대방과 통정을 해야합니다. (2개의 비진의 표시)

마지막 은닉행위에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.

사례는 비슷합니다.

갑 아버지가 을 아들에게 건물을 증여할 생각입니다.

하지만 증여로 인한 세금이 너무 크기 때문에 을 아들과의 거래를 매매로 가장하여 진행하려고 합니다. 

이 사례에서 중요한 것은 통정허위표시와 은닉행위의 차이점입니다.

통정허위표시에서는 건물을 넘길 생각은 전혀 없었지만, 은닉행위에서는 수단의 차이(증여→매매)가 있지 실제로 건물을 넘길 생각이 있습니다. 

즉, 실체적 권리관계에 부합하기 때문에 매매자체는 유효하다는 큰 차이점이 있습니다. 

여기서 만약 을이 제3자에게 건물을 넘겼을 때 제 3자는 선악을 불문하고 유효입니다.

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그럼 지금까지 통정허위표시와 은늑행위에 대해서 살펴보았습니다.

다들 열공하시고 오늘도 좋은하루보내세요!!:)