안녕하세요 헤이스팟입니다.
오늘은 "타당성" 파트의 마지막인 이중매매와 법률행위의 해석에 대한 부분을 살펴보도록 하겠습니다.
이중매매는 말그대로 하나의 물건으로 두번 거래한 것을 말합니다.
일물일권 주의로 하나의 물건에는 하나의 권리만 있을 수 있는데 이중매매는 두번 거래를 하였기 때문에 문제가 발생할 수 밖에 없는 것이죠.
구체적인 사례를 살펴볼까요?!
갑과 을이 A건물을 매매하기로 계약하였습니다.
이때 갑자기 병이 나타나고 더 높은 가격으로 구매의사를 밝히자 갑은 병에게 계약을 하고 등기까지 넘겼습니다.
이것이 바로 이중매매 입니다.
그렇다면 이 사례에서 어떻게 진행되는지 살펴보겠습니다.
우선 병은 선악을 불문하고 A건물의 등기는 유효입니다.
갑과 을이 거래를 이미 했다는 사실을 알았어도, 모르고 있었어도 병의 등기는 유효라는 뜻입니다.
그럼 을은 억울하겠죠?!
갑과 계약을 체결하였던 것도 갑이 이제는 건물이 없기 때문에 이행불능에 빠졌네요.
그렇기 때문에 을은 계약을 해제하고 손해배상청구를 할 수 있습니다.
그렇다면 거시적으로 볼때 앞으로 뜰 부동산들은 아무리 계약이 체결이 되었어도 더 높은가격에 살 수 있는 사람들이 나타나 거래를 가로챌 수 있기 때문에 계약의 신뢰가 떨어지고 의미가 없게 됩니다.
그렇기 때문에 무조건 유효가 아니라, 일정한 조건을 갖추어야 유효가 될 수 있습니다.
그렇다면 어떠한 경우에 이중매매에서 병이 무효가 될까요?!
바로 병이 갑의 배신행위에 대해 적극 가담하였다면 반사회적 법률행위로서 무효가 됩니다.
무효가 되었다면 을은 병에게 등기가 되었던 것을 말소하고 싶을텐데 직접 병에게 하지는 못합니다.
왜냐하면 매매계약은 어디까지나 계약법이고 제3자에게 권리를 주장하지 못합니다.
즉, 상대방끼리만 주장할 수 있고, 상대방이 아닌 제3자에게는 주장하지 못하기 때문에 을은 아무사이도 아닌 병에게 등기말소 청구를 할 수 없습니다.
여기서 병은 누구와 관련이 있는 인물일까요?!
바로 갑입니다.
그렇기 때문에 을은 병에게 직접 말소 청구를 하지 못하지만 갑을 대위하여 말소청구를 할 수 있습니다.
만약 갑과 병의 이중매매때문에 손실이 발생하였다면, 병에게 직접 손해배상청구를 할 수 있습니다.
혹시 이것을 알고 있는 병이 만약 빠르게 다른 선의의 제3자, 정에게 등기를 넘겼다 하더라도 반사회적 법률행위는 절대적 무효이기 때문에 정의 등기는 무효입니다.
마지막 법률행위의 해석부분을 살펴보도록 하겠습니다.
법률행위를 해석할때 두가지 해석 방법이 있습니다.
하나는 자연적 해석, 다른 하나는 규범적 해석입니다.
순서는 우선 자역적 해석을 해보고, 해결이 되지 않는다면 규범적 해석으로 넘어가면 됩니다.
자연적 해석은 내심, 의사를 살펴 보는것이고, 규범적 해석은 표시가 어떻게 되었는지 살펴 보는 것입니다.
무슨말인지 잘 모르겠죠?
다시 예를 들어보겠습니다.
갑과 을이 A토지를 사고 팔기로 매매계약을 체결하였습니다.
하지만 계약서를 작성할 때 실수로 B토지를 사고 팔겠다고 잘못 표시하고 을은 잘못된 등기를 등기하였습니다.
이러한 사례를 해석해보도록 합시다.
자연적 해석을 해보고 안되면 규범적 해석을 해보면 됩니다.
자연적 해석을 하면 갑의 생각은 A토지를 파는것 이었습니다.
을의 생각은 A토지를 사는 것이었습니다.
그렇다면 갑과 을 모두 A토지를 사고 팔기로 하였고 단지 B토지로 잘못 표시한것이기 때문에, 오표시무해의 원칙으로 A토지의 대한 매매는 유효이며 B토지에 대한 등기는 원인무효등기로 무효입니다.
을은 그럼 지금 B토지를 취득하지 못했는데, A토지를 취득하였을 까요?!
아닙니다.
A토지는 합의는 하였지만 등기를 하지 않았기 때문에 취득하지 못하였고 B토지는 등기는 하였지만 합의를 하지 않았기 때문에 취득하지 못하였습니다.
그럼 다른 사례를 살펴보도록 하죠.
갑과 을이 토지에 대해 매매계약을 체결하였고, 계약서에는 B토지로 표시되어 있습니다.
하지만 갑은 A토지를 팔겠다고 생각하고 있었으며, 을은 B토지를 사겠다고 생각하고 있었습니다.
이 경우는 어떨까요?!
위의 사례와는 약간 다르다는 것이 느껴지시나요?!
법률행위의 해석방법은 자연적 해석을 해보고 안되면 규범적 해석을 해보는 것입니다.
이 사례의 자연적 해석은 이루어지기 힘듭니다.
갑의 생각은 A토지, 을의 생각은 B토지로서 누구의 말이 맞는지 모르겠습니다.
그럼 다음방법인 규범적 해석으로 살펴보도록 하죠.
규범적 분석은 표시가 어떻게 되었는지 확인하는 것입니다.
계약서에는 B토지라고 표시가 되어있네요.
그럼 규범적 해석으로 B토지에 대해 거래가 유효가 되는 것입니다.
여기서 바로 착오의 문제가 나옵니다.
갑은 A토지를 팔생각이었기 때문에 자신의 의사와 표시가 불일치로 B토지를 팔게 되었기 때문에 착오를 이유로 취소권을 행사할 수 있습니다.
착오는 자연적 해석으로는 착오를 주장할 수 없습니다.
왜냐하면 의사와 표시는 일치하지 않지만, 의도한 대로 계약이 성립되었기 떄문입니다.
즉, 규범적 해석에서만 의도한대로 계약 성립이 안되었기 때문에 착오의 문제가 발생합니다.
이부분은 착오 파트에서 자세히 알아보도록 하겠습니다.
오늘은 이중매매와 법률행위의 해석부분에 대해서 살펴보았습니다.
그럼 다들 열공하시고 좋은 하루보내시기 바랍니다!!:)
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