소유권의 취득시효 중에서 가장 중요한 점유취득시효가 무엇인지 살펴보자!

안녕하세요. 헤이스팟입니다.

오늘은 공인중개사 시험에서 중요하게 다루는 파트입니다.

바로 소유권에서의 취득시효인데요,

취득시효가 무엇인지, 또 종류는 어떠한 것들이 있는지 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.

취득시효란?

점유를 일정기간 계속하는 경우 그것이 진실한 권리에 기한 것인지를 묻지 않고, 법률이 점유자에게 소유권을 선물로 인정해 주는 제도를 말합니다.

이러한 취득시효에는 점유취득시효와 등기부 취득시효가 있습니다.

점유취득시효는 20년간 자주, 평온, 공연하게 점유하고 등기함으로써 소유권을 취득할 수 있게 됩니다.

등기부취득시효는 등기를 한 자가 10년간 자주, 평온, 공연, 선의, 무과실하게 취득시효를 완성할 경우 소유권 취득할 수 있게 되는것이죠.

공인중개사 시험에는 점유취득시효가 훨씬 더 중요하기 때문에 이쪽을 조금 더 중점적으로 공부해보도록 하겠습니다.

앞서 설명드렸다시피 20년간, 10년간 점유를 해야 취득시효를 완성할 수 있는데, 그 기간을 측정하는 점유의 기산점을 어떤 기준으로 잡아야 하는지에 대해서 알아보도록 할께요.

기산점은, 바로 출발점이라고 생각해 주시면 이해하시기 쉽습니다.

갑이 소유하고 있는 토지가 있습니다.

여기서 을이 10년간 점유하였죠.

여기서 을은 병과 매매계약을 체결하였고 정은 15년간 점유를 이어오고 있습니다.

위와같은 상황에서 병은 취득시효를 완성한 것일까요? 아니면 완성하지 못한 것일까요!?

병은 15년간 점유를 이어오고 있기 때문에 병은 취득시효를 완성하지 못했습니다.

하지만 을이 해온 점유와 합산하여 계산한다면, 병은 25년간 점유를 해온것으로 보기 때문에 취득시효를 완성하게 되죠.

여기서의 쟁점은 바로 을의 자주점유인지, 타주점유인지가 중요합니다.

만약 을이 자주점유라면 25년간의 합산 점유를 인정받아 자주점유가 됩니다.

만약 을이 타주점유라면 기산점, 즉 출발점이 타주점유이기 때문에 25년간 타주점유로 인정됩니다.

▣ 을 10년동안 타주점유 (기산점) → 병 15년동안 자주점유 (끝)

 ∴ 병은 25년 타주점유

이러한 방법은 시간의 순서대로 진행되었기 때문에 정산이라고 합니다.

하지만 점유의 기산점을 현재에서 과거로 거꾸로 진행된다면?

병은 자주점유 15년이고 을의 타주 점유 10년을 합산한는 것입니다.

▣ 을 10년동안 타주점유 (끝) ← 병 15년동안 자주점유 (기산점)

 ∴ 병은 25년 자주점유

이렇게 기산점을 현재로 잡고 과거로 돌아가 계산을 할 경우 기산점이 자주이기 때문에 25년간의 자주점유 주장이 가능합니다. 

이러한 방법을 역산이라고 하죠.

원칙적은 당연히 정산이 원칙입니다.

하지만 역산도 주장이 가능할 경우가 있는데요, 만약 토지소유자가 갑으로 계속 변동이 없을 경우 역산 주장이 가능합니다. 

만약 토지소유자가 갑에서 정으로 바뀔 경우 역산을 주장하지 못합니다.

갑이 토지소유자이고 을은 20년간 자주, 평온, 공연하게 점유하여 취득시효를 완성하였습니다.

여기서 을은 소유권을 취득하는 것이 아니라, 등기청구권을 취득하게 됩니다.

을은 아직 소유자가 아니기 때문에 얻게되는 등기청구권 또한 당연히 채권이겠죠. 

채권은 물권과는 다르게 상대방이 정해져 있습니다.

즉, 누구에게나 주장할 수 있는 것이 아니기 때문에 취득하게 되는 등기청구권은 상대방에게만 주장이 가능합니다.

그렇다면 취득시효의 상대방은 어떻게 될까요!?

취득시효의 상대방을 알수 있는 만병통치약 이 있습니다.

바로 취득시효의 상대방은 시효가 완성되는 그때 그 당시 소유자가 상대방이 되는 것입니다.

여기서 갑은 소유권을 아직은 가지고 있습니다. 

소유권의 물권적 청구권인 반환청구를 을에게 주장할 수 있을까요!?

아쉽지만 불가능 합니다.

왜냐하면 을은 취득시효를 완성하여 얻은 등기청구권은 적법적인 청구권이며, 등기이전의 의무자인 갑이 권리자 을을 상대로 반환청구를 할 수 없게 되는 것입니다. 

이러한 등기권은 채권적 청구권이기 때문에 10년의 소멸시효가 있습니다.

10년동안 등기청구의 권리를 주장하지 않는다면 등기청구권이 소멸되는 것이죠.

하지만 10년이 지난다고 무조건 소멸되는 것은 아니고 만약 을이 그 목적물을 계속해서 점유하고 있다면 소멸시효에 걸리지 않습니다.

하지만 을이 점유를 상실할 경우 소멸시효는 진행하게 되며 그 후 10년이 지난다면 소멸되는 것입니다.

아직은 조금 어려우신가요!?

점유 취득시효의 여러가지 예를들어 이해해 보도록 합시다!

갑의 건물이 있습니다.

이때 을은 취득시효를 완성하여 등기청구권을 획득하였습니다.

을은 등기청구권을 행사하지 않아 소유권이 없지만, 병과 매매계약을 체결하였습니다.

이러한 상황은 어떻게 해석해야할까요?!

우선 을과 병의 계약은 유효입니다.

자신의 건물이 아닌, 타인의 건물을 매매하는 것 또한 유효입니다.

왜냐하면 계약행위 자체가 약속이고 채권행위이며, 이행기 전에 이행만 하면 되는 것이기 때문에 문제가 되지 않습니다.

을은 갑을 상대로 등기청구권을 취득하였습니다.

병도 을 상대로 등기청구권을 획득하였죠.

하지만 병은 갑에게 바로 등기청구를 행사하지 못합니다.

등기청구권은 채권행위이고 상대방이 정해져 있기 때문에 을에게만 청구해야 합니다.

하지만 을을 대위해서 갑에게 등기청구하는 것은 가능합니다.

갑의 건물에 대한 취득시효를 을은 완성하였습니다.

이후 갑은 병과 매매계약을 체결하였습니다.

을의 취득시효가 먼저 완성이 되고 갑이 매매계약을 하였기 때문에 취득시효가 완성되었을 때 그당시의 소유자 갑이 상대방입니다.

하지만 그 이후 갑이 병과 계약을 체결하였기 때문에 을은 병에게 등기를 청구할 수 없습니다.

병이 알았건, 알지 못했건, 즉 선의 악의 상관없이 유효합니다.

하지만 만약 병이 이사실을 알고 적극가담하여 소유권을 취득하였을 경우 반사회적 법률행위로 무효가 됩니다.

갑의 선의, 즉 

"나는 너가 취득시효가 있는지 완성한지는 몰랐지~" 

하는 것을 추정됩니다.

그렇기 때문에 을이 갑의 선의가 아닌 악의를 입증해야 합니다.

갑이 선의라면 책임질 필요가 없고 악의일 경우 불법행위에 대한 책임이지 채무불이행의 책임은 아닙니다.

만약 병이 을에게 "나가!" 라고 할경우 나가야되죠.

그럼 을은 점유를 상실하게 되고 소멸시효가 카운트 다운! 됩니다.

그 이후 10년이 지나면 등기청구권은 소멸됩니다.

하지만 어떠한 사유로 인하여 갑과 병의 계약이 취소가 되었다면 다시 소유권은 갑에게 돌아갈 것이고 을은 갑에게 등기청구를 할 수 있습니다.

만약 병과 정이 매매계약을 먼저 체결한 이후 취득시효가 완성되었다면 어떻게 될까요?!

취득시효의 상대방은 완성했을 때 그 당시의 소유자 이기 때문에 병이 되고 병에게 바로 등기청구가 가능합니다.

만약 병이 갑의 건물에 가등기가 걸려져 있고 을이 취득시효를 완성하였다면 을은 갑에게 등기청구권이 생기게 되고 이후 병이 본등기를 할 경우 을은 병에게 등기청구를 주장할 수 없습니다.

또한 2차 취득시효가 있는데요, 

이것은 갑에 대한 취득시효를 완성하였지만 갑은 병에게 매매하여 등기청구권이 소용이 없어졌습니다.

하지만 갑에게서 병에게 이전된 시점을 새로운 기산점으로, 다시 병에 대한 취득시효를 완성한 케이스가 바로 2차 취득시효입니다.

총 40년이라는 어마어마한 시간이 걸린셈이죠.

그럼 갑에게도 을에게도 등기청구권이 생기게 됩니다.

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그럼 지금까지 소유권의 취득시효에서 점유취득시효에 대해서 알아보았습니다.

다음 포스팅은 등기부 취득시효와 공유에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.

모두들 열공하세요!!