안녕하세요. 헤이스팟입니다.
오늘은 물권의 효력에 대해서 살펴보도록 할께요.
물권은 이전에도 말씀드렸다시피 절대권으로서 아주 강력한 권리입니다.
상대적 권리인 채권보다 강하다고 생각하면 되기 때문에 물권은 우선적 효력이 있습니다.
즉, 물권이 채권을 우선하게 되는 것입니다.
예를들어 설명하도록 하죠.
갑은 주택을 사기 위하여 A은행 B은행에 돈을 빌려 주택을 담보로 주택을 마련하였습니다.
그리고 갑의 주택에 을이 임차인으로 들어왔습니다.
하지만 돈을 빌리는데 무리를 한 갑은 돈을 갚지 못하여 갑의 주택은 경매에 넘어갔고,
병은 갑의 주택을 경매받았습니다.
경락인 병은 경매대금을 지급하여 갑의 주택의 소유권을 취득하였고, 경매대금으로 임차인과 저당권자들에게 대금을 나누어 지급해야합니다.
여기서 문제가 있습니다.
임차인은 계약상대방 갑과의 임대차계약으로 진행된 채권이고, 저당권자는 물권입니다.
(여기서 임차권 등기하지 않거나 대항력을 갖추지 않은 임차인이라고 가정합니다)
아무리 임차인이 저당받기 전에 들어와 살고 있을지라도 채권(임대차)과 물권(저당권)이 충돌한다면 물권이 우선하게 됩니다.
그리고 같은 저당권자 A은행, B은행은 같은 제한물권이기 때문에 먼저 등기한 물권이 우선하게 됩니다.
예외적으로 괄호에서 미리 언급했다시피 만약 임대차의 대항력을 갖추었거나, 최우선변제권을 취득하였을 경우 채권이 물권화 되어 물권보다 우선할 수 있습니다.
대항력을 갖추는 방법은
임차권을 등기하거나,
주택일 경우 주택인도 + 주민등록, 확정일자(우선변제권)을 받거나,
상가일 경우 상가인도 + 사업자등록
을 한다면 대항력을 갖출 수 있습니다.
그럼 지금까지 물권의 효력에 대해서 간단히 살펴보았습니다.
다음 포스팅에서는 물권적청구권에 대해서 공부하도록 하겠습니다.
모두들 열공하세요!!
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